Rynek nieruchomości w Marbelli w 2026 r. Ceny nadal rosną, ale kupujący zmieniają swoje preferencje

Costa del Sol ma za sobą kilka wyjątkowo intensywnych lat. Po pandemicznym przyspieszeniu popytu – ceny nieruchomości wyraźnie wzrosły, a rynek luksusowych domów i mieszkań zaczął przyciągać coraz bardziej zróżnicowaną, międzynarodową grupę spoza Półwyspu Iberyjskiego. Dane z raportu „Marbella Real Estate Market Report 2026” przygotowanego przez Diana Morales Properties i Knight Frank pokazują jednak, że w 2026 r. rynek wchodzi w kolejną fazę: liczba transakcji zaczyna się stabilizować, podczas gdy dobre nieruchomości w najlepszych lokalizacjach nadal utrzymują wysokie ceny.

Po pięciu latach boomu rynek zaczyna się równoważyć

Raport DM Properties | Knight Frank opisuje ostatnie pięć lat jako jeden z najmocniejszych okresów w historii rynku Costa del Sol. Po 2020 r. popyt wyraźnie przyspieszył, szczególnie w segmencie nieruchomości luksusowych, nowych inwestycji oraz domów kupowanych jeszcze na etapie budowy. Jednocześnie część aktywności deweloperskiej przesunęła się z Marbelli w stronę Estepony, Benahavís, Fuengiroli i Mijas, gdzie łatwiej znaleźć działki pod nowe projekty.

W skali całej Hiszpanii 2025 r. był bardzo mocny: raport podaje 705 357 transakcji mieszkaniowych, czyli o 10,7% więcej niż rok wcześniej i najwięcej od 2007 r. Średnia cena wyniosła 2 284 euro za m², co oznaczało wzrost o 9,5%. W Andaluzji zawarto 141 284 transakcje, o 13,2% więcej rok do roku, a średnia cena osiągnęła 1 940 euro za m².

Według Colegio de Registradores w II kwartale 2026 r. w Hiszpanii zarejestrowano 167 934 transakcje mieszkaniowe – o 5,7% mniej niż w poprzednim kwartale i o 2,3% mniej niż rok wcześniej. Jednocześnie indeks cen mieszkań INE wzrósł w tym samym kwartale o 12,2% rok do roku. To ważne rozróżnienie: mniejsza liczba transakcji nie musi oznaczać spadku cen, zwłaszcza na rynkach z ograniczoną podażą i silnym popytem międzynarodowym.

Złoty Trójkąt: Marbella, Benahavís i Estepona

Najbardziej prestiżowy fragment Costa del Sol tworzy tzw. Golden Triangle – Marbella, Benahavís i Estepona. W 2025 r. w tych trzech gminach zawarto łącznie 8 540 transakcji. Marbella odpowiadała za 51,3% rynku (4 379 sprzedaży), Estepona za 40,4% (3 449), a Benahavís za 8,3% (712).

Ceny zachowywały się jednak inaczej niż wolumen sprzedaży. W 2025 r. średnia cena transakcyjna w Marbelli wyniosła 4 424 euro za m² (+7,67% rok do roku), w Benahavís 4 112 euro (+9,24%), a w Esteponie 3 214 euro (+10,89%). Dane za I kwartał 2026 r. zawarte w raporcie pokazują dalszy wzrost średniej w Marbelli do 4 864 euro za m², stabilizację Benahavís w okolicach 4 718 euro i przejściowy spadek średniej w Esteponie do 3 384 euro za m².

Marbella pozostaje najdroższa, ale cena zależy od kilku ulic

Średnia dla całej gminy nie pokazuje pełnego obrazu. W Marbelli różnice między mikrolokalizacjami są ogromne. Według danych transakcyjnych przytoczonych w raporcie w 2025 r. średnia w Sierra Blanca sięgała 5 479 euro za m², w Nueva Andalucía i Puerto Banús około 4 287 euro, w Marbella East 4 076 euro, w centrum Marbelli 4 020 euro, a w San Pedro de Alcántara 3 915 euro za m².

W segmencie premium rozpiętość jest jeszcze większa. Raport wskazuje, że na pierwszej linii brzegowej Golden Mile zanotowano w ostatnich latach transakcje sięgające około 30 tys. euro za m².

Kupujący z zagranicy nadal napędzają rynek

Rynek Costa del Sol jest znacznie bardziej międzynarodowy niż przeciętny rynek mieszkaniowy w Hiszpanii. W 2025 r. cudzoziemcy odpowiadali według raportu za 62,04% transakcji w Marbelli, 70,84% w Esteponie i aż 84,38% w Benahavís. Największe grupy stanowili m.in. Brytyjczycy, Holendrzy, Szwedzi, Belgowie i Niemcy.

Polacy są już wyraźnie widoczną częścią tego rynku. W zestawieniu dla Marbelli stanowili 6,97% zagranicznych nabywców, a w Esteponie 9,66% – był to trzeci wynik po Holendrach i Brytyjczykach. W skali całej Hiszpanii w II kwartale 2026 r. udział polskich kupujących wynosił około 4,33% transakcji zawieranych przez cudzoziemców.

Co istotne, udział kupujących z zagranicy w całej Hiszpanii osiągnął w II kwartale 2026 r. rekordowe 15,98% wszystkich transakcji. W prowincji Málaga – obejmującej Costa del Sol – było to już około 37%. To jeden z najwyższych wyników w kraju i mocny argument za tym, że lokalny rynek pozostaje powiązany bardziej z międzynarodowym kapitałem i mobilnością zamożnych nabywców niż z samą koniunkturą krajową.

Rynek luksusowy jest bardziej odporny

Jednym z najważniejszych wniosków raportu jest rosnące rozwarstwienie rynku. W segmencie średnim i wyższym kupujący coraz częściej odrzucają ceny, które ich zdaniem nie odpowiadają jakości lub lokalizacji. W segmencie super-prime wrażliwość cenowa pozostaje mniejsza, ponieważ podaż unikalnych nieruchomości na Golden Mile, w Sierra Blanca czy La Zagaleta jest z natury ograniczona.

Dane własne DM Properties pokazują również różnicę między cenami ofertowymi a finalnymi cenami sprzedaży: w 2025 r. wynosiła ona średnio 13,63% dla willi i 11,10% dla apartamentów. Dla kupującego to cenna informacja – wysoka cena ofertowa nie zawsze jest ceną, po której dochodzi do transakcji, a właściwa analiza porównawcza konkretnej nieruchomości ma coraz większe znaczenie.

Zmieniają się także oczekiwania klientów. Raport wskazuje na utrzymujący się popyt na przestrzeń i prywatność, domowe biura, duże strefy wypoczynkowe oraz nieruchomości gotowe do zamieszkania. Coraz większe znaczenie mają również energooszczędność, rozwiązania z zakresu zrównoważonego budownictwa i komfort całorocznego życia, a nie wyłącznie funkcja wakacyjna.

Marbella zatwierdziła nowy PGOM

18 września 2026 r. rada miasta ostatecznie zatwierdziła Plan General de Ordenación Municipal (PGOM), a 24 września opublikowano dokumentację wersji finalnej. To pierwszy w Andaluzji PGOM; plan ma zastąpić ogólny model planistyczny oparty dotychczas na rozwiązaniach z 1986 r.

Dla rynku nieruchomości znaczenie tej zmiany jest przede wszystkim praktyczne: nowy dokument ma zwiększać przewidywalność dotyczącą przeznaczenia terenów, infrastruktury i dalszego rozwoju miasta. PGOM określa model ogólny, natomiast bardziej szczegółowe zasady dla terenów miejskich będą rozwijane w Plan de Ordenación Urbana (POU).

Co może wydarzyć się dalej?

Najbardziej prawdopodobnym scenariuszem na najbliższe miesiące nie jest prosty powrót do tempa wzrostów z lat 2021-2023, lecz dalsze różnicowanie rynku. Nieruchomości w najlepszych lokalizacjach, o wysokiej jakości i ograniczonej podaży, mogą nadal zachowywać się inaczej niż przeciętny rynek. Jednocześnie kupujący mają więcej czasu na decyzję i częściej oczekują uzasadnienia ceny.

Szczególnie interesujące mogą być obszary, które łączą niższy próg wejścia z nową podażą i poprawiającą się infrastrukturą. Raport wskazuje m.in. na Esteponę, Bel Air, El Paraíso i Real de La Quinta.

Źródło: DM Properties | Knight Frank, Marbella Real Estate Market Report 2026

FAQ