Nie tylko ceny i liczba transakcji zmieniają dziś hiszpański rynek nieruchomości. Kupujący stają się bardziej selektywni, ograniczenia dotyczące najmu krótkoterminowego wpływają na wybór pomiędzy rynkiem pierwotnym i wtórnym, a do tradycyjnych kryteriów zakupu dołącza „climate pricing”. Jednocześnie w prowincji Málaga rekordowo rośnie kapitał lokowany w hotelach i sektorze living.
O czym przeczytasz w tej notce?
Na hiszpańskim rynku widać zmianę, której nie pokazują same statystyki sprzedaży. Klienci coraz dokładniej analizują nieruchomości i poświęcają więcej czasu na podjęcie decyzji.
Przy zakupie na własny użytek pod uwagę brany jest zarówno rynek pierwotny, jak i wtórny. Wśród najważniejszych kryteriów znajdują się lokalizacja, standard nieruchomości, widok, dostęp do plaży i możliwość korzystania z rozwiniętej infrastruktury przez cały rok.
Jeszcze większa ostrożność widoczna jest przy zakupach inwestycyjnych. Osoby planujące uzyskiwanie przychodów z nieruchomości coraz dokładniej analizują lokalne regulacje, zasady obowiązujące we wspólnocie mieszkaniowej oraz możliwość legalnego wynajmu.
To istotna zmiana: coraz częściej o wyborze konkretnego apartamentu nie decyduje wyłącznie prestiż adresu, ale bilans ceny, możliwości najmu i potencjału odsprzedaży.
Jedną z największych zmian dotyczących inwestorów są regulacje związane z najmem krótkoterminowym.
Zaostrzenie przepisów osłabiło zainteresowanie części kupujących nieruchomościami oferowanymi w przedsprzedaży. W momencie podpisania umowy z deweloperem inwestor nie ma bowiem pewności, czy po zakończeniu budowy lokal nadal będzie można legalnie przeznaczać na najem turystyczny.
Władze lokalne mogą wprowadzić ograniczenia albo zakaz takiej działalności na konkretnym obszarze. Dodatkowo wspólnota mieszkaniowa może nie dopuścić wynajmu krótkoterminowego większością 3/5 głosów właścicieli.
To powoduje, że dla części inwestorów istotniejsza staje się pewność prawna istniejącej nieruchomości.
Zmiany prawne przekładają się bezpośrednio na preferencje klientów zainteresowanych inwestycją pod wynajem.
– Inwestorzy coraz częściej wybierają „gotowe” nieruchomości o możliwym do zweryfikowania statusie prawnym albo decydują się na najem średnio- i długoterminowy. (…) Klientom zainteresowanym najmem krótkoterminowym możemy obecnie rekomendować tylko nieruchomości z rynku wtórnego, każdorazowo po szczegółowej weryfikacji dokumentacji – mówi Agnieszka Marciniak-Kostrzewa.
Rynek wtórny daje możliwość sprawdzenia aktualnego statusu nieruchomości i obowiązujących zasad przed podjęciem decyzji zakupowej. Jest to szczególnie ważne w sytuacji, w której możliwość generowania przychodów z najmu turystycznego stanowi jeden z kluczowych elementów planu inwestycyjnego.
Alternatywą pozostaje najem średnio- lub długoterminowy. Ten model ogranicza jednak możliwość korzystania z apartamentu przez właściciela i dlatego jest szczególnie interesujący dla osób traktujących zakup przede wszystkim jako inwestycję.
Równolegle zachodzi inna, bardzo wyraźna zmiana. Do prowincji Málaga płynie rekordowy kapitał instytucjonalny.
Według danych CBRE, w pierwszej połowie 2026 r. wartość inwestycji w sektorze hotelowym i living osiągnęła 418 mln euro, podczas gdy rok wcześniej było to 132 mln euro. Oznacza to wzrost aż o 217%.
Sama prowincja Málaga skupiła 48% wszystkich takich inwestycji w Andaluzji, wobec 28% w analogicznym okresie poprzedniego roku. Najwięcej kapitału przyciągnęły hotele – 232 mln euro – oraz sektor living – 169 mln euro. Łącznie odpowiadały za około 96% wartości transakcji.
Pokazuje to, że zainteresowanie nieruchomościami na Costa del Sol nie ogranicza się do indywidualnych zakupów apartamentów i willi. Region coraz mocniej przyciąga także większy kapitał poszukujący inwestycji związanych z turystyką i szeroko rozumianym rynkiem mieszkaniowym.
Na rynku pojawia się również nowe pojęcie: „climate pricing”. Oznacza ono wzrost znaczenia energooszczędności oraz jakości zaprojektowania nieruchomości pod względem komfortu klimatycznego. Kupujący analizują już nie tylko odległość od plaży, widok czy renomę danej lokalizacji. Coraz większą uwagę zwracają na mikroklimat, ekspozycję na słońce i standard techniczny budynku.
Znaczenie zyskują rozwiązania, które pozwalają utrzymać komfort wewnątrz nieruchomości, a jednocześnie ograniczyć koszty jej eksploatacji. Dotyczy to szczególnie rynku premium, gdzie klienci oczekują nie tylko atrakcyjnego adresu i wysokiego standardu wykończenia, ale także jakości użytkowania budynku przez cały rok.
To kolejny dowód na dojrzewanie rynku: wraz ze wzrostem cen rośnie znaczenie jakości samego produktu.
Zmienia się również sposób korzystania z nieruchomości na Costa del Sol. Region nie jest postrzegany wyłącznie jako miejsce wakacyjnego pobytu.
Ponad 320 słonecznych dni, łagodne zimy, dostęp do morza oraz rozwinięta infrastruktura rekreacyjna sprzyjają dłuższym pobytom. Nieruchomość coraz częściej pełni funkcję drugiego domu lub stałego miejsca zamieszkania, a nie tylko apartamentu używanego przez kilka tygodni w roku.
Popyt staje się dzięki temu bardziej całoroczny. Znaczenie mają już nie tylko plaża i sezon turystyczny, lecz również dostępność usług, komunikacji i infrastruktury potrzebnej do codziennego życia.
Dodatkowym atutem pozostaje komunikacja lotnicza. Lotnisko Málaga-Costa del Sol obsłużyło w 2025 r. rekordowe 26,76 mln pasażerów, a rozbudowana sieć połączeń międzynarodowych zwiększa dostępność regionu zarówno dla właścicieli nieruchomości, jak i najemców.
Marbella nie bez powodu znalazła się w czołowej piątce najbardziej pożądanych, luksusowych destynacji na świecie w Barnes Global Property Handbook 2026. Według ekspertów z…
Polacy coraz mocniej zaznaczają swoją obecność na hiszpańskim rynku nieruchomości. W pierwszej połowie 2026 r. kupili na Półwyspie Iberyjskim 2 269 domów i apartamentów…
Termin ten opisuje premiowanie nieruchomości energooszczędnych i dobrze zaprojektowanych pod względem komfortu klimatycznego. Znaczenie mają m.in. mikroklimat, nasłonecznienie oraz standard techniczny budynku.
Pozwala zweryfikować istniejący status prawny nieruchomości oraz sprawdzić możliwość prowadzenia najmu przed zakupem. Przy inwestycjach dopiero powstających regulacje mogą zmienić się przed oddaniem lokalu do użytkowania.
