Zalety polskiego planowania majątkowego można również wykorzystać na hiszpańskim rynku nieruchomości. Kluczem jest wybór odpowiedniej struktury.
O czym przeczytasz w tej notce?
[Materiał przygotowany we współpracy z mec. Juan Miguel Marín Herbert Marin z kancelarii Lexland Abogados www.lexland.es.]
Hiszpania pozostaje jednym z najbardziej atrakcyjnych kierunków dla międzynarodowych inwestycji w nieruchomości. Jej rynek mieszkaniowy, możliwości inwestycyjne oraz zainteresowanie dywersyfikacją majątku rodzinnego sprawiają, że coraz więcej osób rozważa nabycie nieruchomości w naszym kraju.
Wśród nich na szczególne znaczenie zyskuje stosunkowo nowa forma prawna: polska fundacja rodzinna (fundacja rodzinna), instrument stworzony w celu zachowania, zarządzania i przekazywania majątku rodzinnego między pokoleniami.
Wprowadzona polską ustawą z dnia 26 stycznia 2023 r. instytucja ta oferuje istotne korzyści w zakresie planowania spadkowego, ochrony majątku i opodatkowania, co wzbudziło zainteresowanie wielu rodzin przedsiębiorców i inwestorów.
Ale co się dzieje, gdy polska fundacja rodzinna decyduje się na inwestycję poza Polską? Czy może nabyć mieszkanie, budynek lub portfel nieruchomości w Hiszpanii? Czy lepiej jest to zrobić bezpośrednio, czy za pośrednictwem hiszpańskiej spółki?
Odpowiedź brzmi: istnieją różne sposoby, aby to zrobić, ale właściwe planowanie prawne i podatkowe od samego początku może mieć znaczący wpływ na wynik.
Polska fundacja rodzinna pozwala na skupienie i zarządzanie majątkiem rodziny w ramach struktury prawnej niezależnej od jej założycieli i beneficjentów, ułatwiając jego zachowanie i przekazanie kolejnym pokoleniom.
Jedną z jej głównych zalet jest korzystny system podatkowy w Polsce, który przewiduje znaczne zwolnienia dla określonych dochodów i dozwolonych rodzajów działalności, a także korzyści w zakresie planowania spadkowego.
W określonych okolicznościach opodatkowanie dochodów uzyskanych i reinwestowanych w ramach fundacji może być bardzo niskie lub nawet zerowe, chociaż wypłaty na rzecz beneficjentów i niektóre operacje mogą podlegać opodatkowaniu.
Należy jednak pamiętać, że ulgi podatkowe uznane w Polsce nie przenoszą się automatycznie na Hiszpanię.
Gdy polska fundacja rodzinna inwestuje w nieruchomości położone na terytorium Hiszpanii, musi wypełniać obowiązki podatkowe określone w hiszpańskim ustawodawstwie.
W związku z tym, gdy fundacja zachowuje miejsce zamieszkania podatkowego w Polsce i uzyskuje dochody z nieruchomości w Hiszpanii bez stałego zakładu, dochody te podlegają zasadniczo podatkowi dochodowemu od nierezydentów (IRNR), z zastrzeżeniem przepisów przewidzianych w umowie o unikaniu podwójnego opodatkowania między Hiszpanią a Polską.
Ponadto istnieje istotna szczególność prawna: polska fundacja rodzinna nie ma dokładnego odpowiednika w hiszpańskim systemie prawnym.
Podczas gdy fundacje hiszpańskie charakteryzują się dążeniem do celów leżących w interesie ogólnym, polskie fundacje rodzinne służą głównie prywatnym celom związanym z organizacją, zachowaniem i przekazywaniem majątku rodzinnego.
Różnica ta nie uniemożliwia im prowadzenia działalności w Hiszpanii, ale wymaga dokładnej analizy ich charakteru prawnego oraz wykazania, że posiadają one osobowość prawną i zdolność prawną w zakresie zgodnym z prawem polskim.
W praktyce oznacza to, że przed zakupem warto przeanalizować inwestycję równolegle z perspektywy polskiej i hiszpańskiej. To, że określony dochód korzysta z preferencyjnego traktowania na poziomie fundacji w Polsce, nie przesądza jeszcze o sposobie jego opodatkowania w Hiszpanii. Szczególnego znaczenia nabierają przy tym rodzaj nieruchomości, sposób jej wykorzystania, planowany okres inwestycji oraz to, czy nieruchomość ma generować dochód z najmu.
Polska fundacja rodzinna może uczestniczyć w hiszpańskim rynku nieruchomości poprzez różne struktury prawne.
Jedną z możliwości jest bezpośredni zakup nieruchomości przez samą fundację, która figuruje jako właściciel w odpowiednim akcie notarialnym sprzedaży oraz w hiszpańskim rejestrze nieruchomości.
W tym celu konieczne jest wykazanie jej istnienia, osobowości prawnej, zdolności do działania i reprezentacji, a także uzyskanie hiszpańskiego numeru identyfikacji podatkowej (NIF) jako podmiotu zagranicznego.
Jednakże, choć ta alternatywa jest prawnie wykonalna, nie zawsze jest najkorzystniejsza z punktu widzenia organizacyjnego, operacyjnego i podatkowego.
Inną możliwością, szczególnie interesującą w przypadku inwestycji o większej wartości lub w celu nabycia kilku nieruchomości, jest utworzenie hiszpańskiej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (SL), której jedynym wspólnikiem jest polska fundacja rodzinna.
W tej strukturze fundacja zachowuje prawo własności udziałów, podczas gdy hiszpańska spółka nabywa i zarządza aktywami nieruchomościowymi.
Rozwiązanie to pozwala na realizację inwestycji za pośrednictwem podmiotu w pełni zintegrowanego z hiszpańskim systemem prawnym i gospodarczym, ułatwiając kontakty z bankami, notariuszami, organami administracji publicznej i osobami trzecimi. Ponadto zapewnia ono szczególnie odpowiednie ramy do scentralizowania zarządzania nieruchomościami.
Nie ma jednej struktury, która będzie najlepsza dla każdej inwestycji. Bezpośredni zakup może oznaczać prostszą strukturę właścicielską, natomiast spółka SL (Sociedad Limitada – hiszpańska spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, będąca odpowiednikiem polskiej spółki z o.o.) może być praktyczniejsza przy większym portfelu nieruchomości, aktywnym zarządzaniu lub planowaniu kolejnych inwestycji. Przed podjęciem decyzji warto porównać nie tylko bieżące opodatkowanie, ale również koszty prowadzenia struktury, sposób finansowania, planowaną dystrybucję zysków oraz konsekwencje przyszłej sprzedaży nieruchomości albo udziałów.
Sama struktura właścicielska to tylko jeden z elementów analizy. Przed inwestycją należy ustalić, jakie podatki i koszty powstaną przy nabyciu nieruchomości, w okresie jej posiadania, przy ewentualnym wynajmie oraz przy późniejszej sprzedaży. W przypadku fundacji rodzinnej dodatkowo trzeba przeanalizować, w jaki sposób przepływy pomiędzy hiszpańską inwestycją, fundacją i jej beneficjentami będą traktowane w obu państwach.
Warto również z wyprzedzeniem przygotować dokumenty fundacji wymagane w Hiszpanii, w szczególności dokumenty potwierdzające jej istnienie, zasady reprezentacji oraz umocowanie osoby podpisującej dokumenty. Zakres wymaganych dokumentów i formalności powinien zostać potwierdzony dla konkretnej transakcji.
W praktyce przygotowanie transakcji można podzielić na kilka etapów: wybór struktury inwestycyjnej, przygotowanie dokumentów fundacji i uzyskanie wymaganych numerów identyfikacyjnych, analizę prawną i podatkową wybranej nieruchomości, podpisanie dokumentów transakcyjnych oraz organizację późniejszego zarządzania nieruchomością. Jeżeli inwestycja ma obejmować kilka aktywów, strukturę warto zaplanować jeszcze przed pierwszym zakupem.
Nie tylko ceny i liczba transakcji zmieniają dziś hiszpański rynek nieruchomości. Kupujący stają się bardziej selektywni, ograniczenia dotyczące najmu krótkoterminowego wpływają na wybór pomiędzy…
Proces zakupu nieruchomości w Andaluzji może na początku wydawać się skomplikowany, jednak nie muszą Państwo mierzyć się z nim samodzielnie. Warto skorzystać ze wsparcia…
Tak. Taką możliwość przewiduje opisany powyżej model bezpośredniego nabycia nieruchomości przez fundację, pod warunkiem wykazania jej istnienia, osobowości prawnej, zdolności do działania i prawidłowej reprezentacji oraz dopełnienia wymaganych formalności w Hiszpanii.
Nie zawsze. W przedstawionym modelu możliwy jest zarówno zakup bezpośredni przez fundację, jak i inwestycja za pośrednictwem hiszpańskiej spółki SL. Wybór powinien zależeć od charakteru, wartości i celu konkretnej inwestycji.
Nie. Preferencje wynikające z polskich przepisów nie przenoszą się automatycznie na Hiszpanię. Hiszpańskie skutki podatkowe inwestycji wymagają odrębnej analizy.
Może być ona szczególnie interesująca przy inwestycjach o większej wartości, zakupie kilku nieruchomości lub potrzebie scentralizowanego zarządzania aktywami. Ostateczna ocena powinna uwzględniać również podatki, koszty prowadzenia spółki i plan wyjścia z inwestycji.
