Jak przebiega proces zakupu nieruchomości w Hiszpanii?

Proces zakupu nieruchomości w Andaluzji może na początku wydawać się skomplikowany, jednak nie muszą Państwo mierzyć się z nim samodzielnie. Warto skorzystać ze wsparcia kancelarii prawnej oraz doświadczonych agentów, którzy pomogą przejść przez cały proces spokojnie i bez stresu.

Przebieg procesu nabycia nieruchomości w Hiszpanii rożni się – w zależności od tego, czy jest to zakup z rynku pierwotnego (od dewelopera), czy też z rynku wtórnego. Oferujemy kontakty do wielu niezależnych kancelarii prawnych w Andaluzji, w tym polskojęzycznych, co znacząco ułatwia komunikację z osobą nadzorującą cały proces. Prawnik reprezentuje wyłącznie Państwa interesy, działając całkowicie niezależnie od agencji sprzedającej nieruchomość. Wszystkie umowy można podpisać osobiście lub przez pełnomocnika.

Zakup nieruchomości w Hiszpanii na rynku pierwotnym

1. Rezerwacja

Chcąc zarezerwować nieruchomość u dewelopera – w trakcie budowy czy też „z planu” (tzn. przed rozpoczęciem budowy inwestycji) – należy wpłacić kwotę rezerwacyjną – do 1% wartości nieruchomości (kilka tysięcy euro) – różni się ona w zależności od dewelopera.

Warto zaznaczyć, iż deweloperzy w Hiszpanii nie są otwarci na jakiekolwiek negocjacje ceny. Gdy w momencie dokonania rezerwacji inwestycja nie posiada jeszcze pozwolenia na budowę, dalsze czynności formalne zostają wstrzymane do czasu jego uzyskania przez dewelopera.

Gdy deweloper uzyska pozwolenie na budowę – w większości przypadków po upływie około 2-3 miesięcy od rezerwacji – podpisywana jest umowa deweloperska oraz dokonywana jest wpłata zaliczki – w wysokości około 30% ceny plus podatek VAT.

2. Umowa deweloperska

Przed zawarciem umowy kancelaria prawna przeprowadza weryfikację następujących dokumentów oraz okoliczności:

• potwierdzenie, że działka przeznaczona pod inwestycję posiada odpowiednie przeznaczenie budowlane,
• potwierdzenie uzyskania pozwolenia na budowę oraz możliwość uzyskania przez dewelopera licencji pierwszego zasiedlenia (Licencia de Primera Ocupación – LPO) po zakończeniu inwestycji,
• weryfikacja, czy deweloper zapewnia gwarancję bankową lub polisę ubezpieczeniową – zabezpieczającą środki wpłacane na etapie realizacji inwestycji – zgodnie z przepisami prawa hiszpańskiego, w przypadku rynku pierwotnego obowiązuje zabezpieczenie wpłat nabywców w formie gwarancji bankowej; dzięki temu mamy pewność, że nie stracicie Państwo pieniędzy, nawet jeśli deweloper nie wywiązałby się z umowy,
• analiza sytuacji finansowej dewelopera w celu oceny jego wiarygodności i stabilności,
• potwierdzenie posiadania przez dewelopera wymaganych ubezpieczeń,
• weryfikacja treści umowy pod kątem jej zgodności z obowiązującymi przepisami prawa oraz zakresu ochrony interesów nabywcy.

Przed dokonaniem płatności oraz zawarciem umowy kupujący zobowiązany jest do przedłożenia dokumentów, potwierdzających legalne pochodzenie środków finansowych, przeznaczonych na nabycie nieruchomości (np. dochody z działalności zawodowej, sprzedaż innej nieruchomości, lokaty, spadek) – zgodnie z przepisami ustawy o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy (AML – Anti-Money Laundering).

Umowa deweloperska stanowi podstawowy dokument, regulujący prawa i obowiązki stron, w szczególności określając:

• harmonogram oraz sposób dokonywania płatności,
• termin realizacji inwestycji,
• obowiązek ustanowienia przez dewelopera gwarancji bankowej,
• rachunek powierniczy, na który dokonywane są wpłaty w trakcie budowy,
• wymagane ubezpieczenia, do posiadania których zobowiązany jest deweloper,
• plany architektoniczne oraz specyfikację techniczną inwestycji (stanowiące integralne załączniki do umowy).

W zależności od harmonogramu inwestycji, mogą być przewidziane kolejne płatności w transzach w trakcie budowy. Zazwyczaj 50-70% ceny nieruchomości zostaje uiszczone w momencie podpisania aktu zakupu.

3. Akt Notarialny

Akt zakupu nieruchomości w Hiszpanii zawierany jest w formie aktu notarialnego przed notariuszem. Przed jego podpisaniem kancelaria prawna dokonuje weryfikacji stanu prawnego nieruchomości, w tym w szczególności potwierdza:

• wykreślenie obciążeń hipotecznych dewelopera z nieruchomości,
• nadanie nieruchomości indywidualnego numeru katastralnego,
• wydanie certyfikatu zakończenia budowy,
• ubezpieczenia i gwarancje – m.in. konstrukcji (Seguro Decenal), instalacji oraz  urządzeń,
• uzyskanie Licencji Pierwszego Zasiedlenia (tzw. LPO).

Ostatnim etapem będzie dokonanie wpisu prawa własności do Rejestru Nieruchomości oraz przepisanie umów na dostawę mediów (prąd, woda).

W przypadku zakupu nieruchomości z wykorzystaniem kredytu zaleca się złożenie wniosku kredytowego z co najmniej dwumiesięcznym wyprzedzeniem, w celu zapewnienia sprawnego przebiegu procesu

Koszty zakupu nieruchomości w Hiszpanii omawiamy w dalszej części artykułu.

Zakup nieruchomości w Hiszpanii na rynku wtórnym

1. Rezerwacja i wpłata depozytu

Po wybraniu nieruchomości, rekomenduje się zarezerwowanie jej na czas negocjacji oraz sfinalizowania spraw formalno-prawnych.

Zgodnie z praktyką rynkową, w pierwszej kolejności składana jest oferta zakupu nieruchomości, obejmująca proponowaną cenę oraz warunki transakcji – często w formie umowy rezerwacyjnej.

W niektórych przypadkach – choć nie jest to standard, wymagany na etapie negocjacji – stosuje się wpłatę depozytu w wysokości ok. 6 000 euro lub ok. 1% wartości nieruchomości. Wiele zależy od praktyki sprzedającego oraz specyfiki danej transakcji. Niemniej jednak w określonych sytuacjach może ona stanowić element wzmacniający pozycję negocjacyjną kupującego. Depozyt ten wpłacany jest na rachunek agenta nieruchomości lub kancelarii prawnej.

Rekomendujemy, aby już na etapie składania oferty określić wszystkie istotne warunki transakcji, w tym szczególnie zakres wyposażenia nieruchomości, planowany termin zawarcia umowy przedwstępnej, ewentualne uzależnienie transakcji od uzyskania finansowania kredytowego oraz inne istotne postanowienia.

W przypadku przyjęcia przez sprzedającego ceny ofertowej oraz uzgodnionych warunków transakcji, strony przystępują do dalszych etapów procedury, opisanych poniżej. To moment, od którego zaczyna się szczegółowa analiza prawna (due diligence).

W sytuacji, gdy w toku negocjacji strony nie dojdą do porozumienia co do ceny, całość uprzednio wpłaconego depozytu podlega zwrotowi na rzecz kupującego.

2. Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości

Korzystając z pomocy prawnika, który będzie reprezentował kupującego i nadzorował cały proces zakupu, przygotowana zostanie umowa przedwstępna. Niniejsza umowa zawiera najważniejsze informacje dotyczące kupna nieruchomości – w tym datę podpisania aktu notarialnego (zwykle od miesiąca do 2 miesięcy w przypadku rynku wtórnego).

W ramach analizy prawnej (due diligence) weryfikacji podlegają w szczególności:

• nota simple, czyli aktualny wypis z Rejestru Nieruchomości (Registro de la Propiedad) – zawierający informacje o właścicielu, powierzchni nieruchomości oraz ewentualnych obciążeniach (hipoteki, zastrzeżenia),
• Licencia de Primera Ocupación (LPO) – potwierdzenie, że nieruchomość posiada wszystkie wymagane pozwolenia budowlane oraz została dopuszczona do użytkowania,

• prawidłowość tytułu własności oraz jego rejestracja na rzecz sprzedającego w Rejestrze Nieruchomości (Registro de la Propiedad),
• istnienie ewentualnych obciążeń – takich jak hipoteki, kredyty, zajęcia, służebności, dzierżawy lub umowy najmu,
• brak innych zobowiązań lub roszczeń ciążących na nieruchomości,
• zgodność danych nieruchomości z rejestrem katastralnym (Catastro),
• zgodność nieruchomości z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (PGOU) oraz brak sankcji administracyjnych o charakterze urbanistycznym, (np. wynikających z nielegalnej rozbudowy lub tzw. samowoli budowlanej),
• sytuacja finansowa wspólnoty właścicieli (Comunidad de Propietarios) w tym ewentualne zaległości w opłatach (np. opłaty wspólnotowe, podatek od nieruchomości – IBI, media),
• certyfikat energetyczny, zawierający informacje o efektywności energetycznej nieruchomości.

Proces due diligence, czyli weryfikacja stanu prawnego nieruchomości, rozpoczyna się po przyjęciu oferty. W praktyce kancelaria prawna dysponuje okresem od około 14 do maksymalnie 21 dni na przeanalizowanie dokumentacji.

Niezależnie od analizy prawnej, rekomendujemy również przeprowadzenie audytu technicznego nieruchomości. Jest to relatywnie niewielki koszt w stosunku do wartości inwestycji, a pozwala wykryć ewentualne wady techniczne. W szczególności przy zakupie na rynku wtórnym zaleca się zlecenie takiego audytu niezależnemu specjaliście.

3. Umowa przedwstępna i wpłata zadatku – tzw. Contrato de arras

Następnie przechodzimy do etapu podpisania Umowy – tzw. Contrato de arras, gdzie określa się termin podpisania Aktu Własności i warunków zakupu. Niniejsza umowa gwarantuje już Państwu rezerwacje danej nieruchomości.

Wraz z podpisaniem umowy wpłaca się 10% wartości nieruchomości (z uwzględnieniem już wpłaconego depozytu) plus VAT.

W przypadku odstąpienia od umowy przez sprzedającego, kupującemu przysługuje zwrot zadatku w podwójnej wysokości. Z kolei w przypadku rezygnacji z zakupu przez kupującego bez uzasadnionej przyczyny, zadatek ulega zatrzymaniu przez sprzedającego.

Należy jednak podkreślić, że w sytuacji ujawnienia się istotnych wad nieruchomości lub innych okoliczności – mających wpływ na decyzję zakupową, możliwość odstąpienia od umowy oraz zasady zwrotu środków zależą od postanowień umowy. Dlatego kluczowe znaczenie ma jej odpowiednie przygotowanie i zabezpieczenie interesów kupującego przez kancelarię prawną.

4. Akt Notarialny (Escritura de compraventa)

Akt zakupu podpisywany jest przed notariuszem – najczęściej po 4-8 tygodniach od zawarcia umowy przedwstępnej – osobiście przez kupującego lub – na podstawie udzielonego pełnomocnictwa – przez jego pełnomocnika, np. kancelarię prawną. Notariusz sporządza akt notarialny oraz czuwa nad prawidłowym przebiegiem transakcji. Należy pamiętać, że akt notarialny sporządzany jest w języku hiszpańskim.

Pozostała część ceny nieruchomości, płatna przy podpisaniu aktu notarialnego, regulowana jest najczęściej w formie czeku bankowego (cheque bancario) – wystawionego przez bank hiszpański na ustaloną kwotę. Rzadziej stosowaną formą jest przelew bankowy, realizowany w dniu transakcji.

Należy mieć na uwadze, że wystawienie czeku bankowego wiąże się zazwyczaj z dodatkową opłatą, dlatego warto wcześniej ustalić warunki z bankiem oraz – w miarę możliwości – negocjować wysokość prowizji przed planowaną transakcją.

Notariusz w Hiszpanii jest urzędnikiem publicznym, który czuwa nad legalnością oraz formalną poprawnością transakcji, działając w sposób bezstronny i nie reprezentując interesów żadnej ze stron. Jego zadaniem jest weryfikacja tożsamości stron, sprawdzenie zgodności aktu z obowiązującym prawem, upewnienie się, że strony rozumieją skutki podpisywanego dokumentu oraz nadanie transakcji mocy urzędowej.

W związku z tym nie zastępuje on roli prawnika, działającego w imieniu kupującego. Dlatego rekomendowana jest współpraca z kancelarią prawną, która zapewnia pełne wsparcie oraz dba o zabezpieczenie interesów klienta na każdym etapie transakcji.

W przypadku zakupu nieruchomości z wykorzystaniem kredytu hipotecznego, bank finansujący jest również obecny przy podpisaniu aktu notarialnego. W tym samym czasie zawierane są dwie umowy – zakupu nieruchomości oraz kredytu hipotecznego.

Jeżeli nabywana nieruchomość jest obciążona hipoteką, zobowiązanie to zazwyczaj zostaje spłacone w dniu podpisania aktu notarialnego. W takiej sytuacji w kancelarii notarialnej obecny jest także przedstawiciel banku ze strony sprzedającego.

Proces ten wymaga wcześniejszego przygotowania pełnej dokumentacji, a część ceny zakupu – przeznaczona na spłatę istniejącej hipoteki – przekazywana jest w formie odrębnego czeku bankowego, wystawionego na rzecz banku ze strony sprzedającego.

Po podpisaniu aktu notarialnego kupujący otrzymuje od notariusza skrócony wypis aktu notarialnego.

To właśnie w dniu podpisania aktu notarialnego – po spełnieniu wszystkich warunków formalnych oraz rozliczeniu płatności – następuje przekazanie kluczy do nieruchomości. W tym momencie kupujący staje się jej pełnoprawnym właścicielem.

To moment, który dla wielu osób jest zwieńczeniem całego procesu, ale jednocześnie początkiem nowego rozdziału: życia w słońcu, inwestycji lub spełnienia marzeń.

5. Pozostałe czynności w celu sfinalizowania procesu zakupu nieruchomości w Hiszpanii zawierają:

• uiszczenie podatku od przeniesienia własności (w przypadku rynku wtórnego) lub VAT i podatku od czynności notarialnych (w przypadku rynku pierwotnego),
• odebranie  wypisu aktu notarialnego,
• złożenie dokumentu w Rejestrze Nieruchomości  (Registro de la Propiedad) celem rejestracji prawa własności na nazwisko nowego właściciela,
• zgłoszenie zmiany właściciela w Rejestrze Katastralnym,
• dokonanie  przepisania umów na dostawę mediów (prąd, woda, internet),
• zgłoszenie we wspólnocie mieszkaniowej zmiany właściciela oraz aktualizację danych do opłat lokalnych podatków.

Kompleksową obsługą tych czynności zajmuje się kancelaria prawna, realizując płatności oraz formalności administracyjne z wykorzystaniem hiszpańskiego rachunku bankowego klienta.

Koszty transakcyjne zakupu nieruchomości w Hiszpanii

Do ceny wybranej nieruchomości należy doliczyć koszty w wysokości około 8%-13% jej wartości. Obejmują one m.in. podatki, opłaty notarialne, koszty prawne oraz inne opłaty – uzależnione od właściwej Wspólnoty Autonomicznej.

Jak wyglądają koszty transakcyjne zakupu nieruchomości w Andaluzji?

1. Podatek

• Rynek wtórny: 7% podatek od przeniesienia własności (ITP)
• Rynek pierwotny: 10% podatek VAT
• 1,2% podatek od czynności cywilno-prawnych – tzw. AJD

2. Koszty prawne

• prawnik: 1% wartości transakcji +21% VAT
• opłata notarialna: od ok. 1.000 euro do 3.000 euro – w zależności od wysokości transakcji i liczby stron uwzględnionych w akcie
• wpis do rejestru – księgi wieczystej – zazwyczaj opłata wynosi 50-70% opłaty notarialnej

3. Koszty kredytu hipotecznego

• podatek od czynności prawnej – tzw. AJD: 1,2% wartości udzielonego kredytu – niniejszy koszt jest kosztem banku, wymaganym prawnie od 2019 r., nie stanowi on więc kosztu kupującego
• koszt złożenia hipoteki: od 1%-1,5% kapitału

4. Pozostałe koszty

• koszty podpisania umów za media (woda, prąd, telefon): od ok. 500 euro
• koszt numeru N.I.E. ok. 200 euro +21% VAT/osobę

Dokumenty i formalności niezbędne do zakupu nieruchomości w Hiszpanii

Przed przystąpieniem do zakupu nieruchomości w Hiszpanii konieczne jest przygotowanie określonych dokumentów oraz spełnienie wymogów formalnych, które umożliwiają sprawne przeprowadzenie transakcji.

1. Numer N.I.E.
2. Konto bankowe w Hiszpanii
3. Pełnomocnictwo notarialne
4. Rozdzielność majątkowa (jeśli dotyczy)
5. Dokumenty finansowe (źródło środków/AML)
6. Dokument tożsamości

Jak uzyskać numer N.I.E. w Hiszpanii?

Obcokrajowcy, planujący zakup nieruchomości w Hiszpanii, zobowiązani są do uzyskania numeru N.I.E. (Número de Identidad de Extranjero), który stanowi odpowiednik polskiego numeru identyfikacji podatkowej (NIP).

Wniosek o nadanie numeru N.I.E. można złożyć:

• w Ambasadzie Hiszpanii w Warszawie,
• bezpośrednio w Hiszpanii – w oddziale Policía Nacional.

Należy jednak mieć na uwadze, że czas oczekiwania w Polsce bywa znacznie dłuższy niż w Hiszpanii. Z tego względu rekomendujemy złożenie wniosku bezpośrednio na miejscu – w Hiszpanii – gdzie procedura trwa zazwyczaj około 3-4 tygodni.

Numer N.I.E. jest niezbędny do przeprowadzenia transakcji zakupu nieruchomości, a także do realizacji wielu czynności administracyjnych, takich jak zawieranie umów na dostawę mediów czy rozliczenia podatkowe.

Najwygodniejszym rozwiązaniem jest udzielenie pełnomocnictwa wybranemu prawnikowi, który może wystąpić o nadanie numeru N.I.E. w imieniu klienta.

Konto bankowe w Hiszpanii – jak je założyć?

Aby rozpocząć formalności związane z zakupem nieruchomości oraz obsługą prawną, konieczne jest założenie rachunku bankowego w Hiszpanii. Konto posłuży do dokonywania płatności związanych z zakupem nieruchomości, a także do regulowania bieżących zobowiązań, takich jak opłaty za media czy podatki.

Przy zakładaniu konta należy przygotować następujące dokumenty (przetłumaczone na język hiszpański):

• kopię dowodu osobistego lub paszportu,
• dokument potwierdzający adres zamieszkania (np. faktura za energię lub wodę wystawiona na nazwisko i adres w Polsce),
• dokumenty potwierdzające źródło dochodów oraz wysokość zarobków (np. PIT za ostatni rok, zaświadczenie od pracodawcy),
• dokumenty potwierdzające pochodzenie środków przeznaczonych na zakup nieruchomości w Hiszpanii (np. akt sprzedaży nieruchomości, dokument potwierdzający otrzymanie spadku, wyciągi bankowe),
• kartę rekomendacyjną z banku w Polsce (jeśli jest wymagana),
• numer N.I.E.

Po dokonaniu zakupu nieruchomości, konto bankowe wykorzystywane jest do bieżących rozliczeń – w szczególności do opłacania mediów oraz podatku od nieruchomości – najczęściej w formie polecenia zapłaty (domiciliación bancaria).

Pełnomocnictwo przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii

Wielu klientów decyduje się na udzielenie pełnomocnictwa notarialnego swoim prawnikom, aby mogli działać w ich imieniu w trakcie procesu zakupu nieruchomości.

Pełnomocnictwo może zostać udzielone:

• w Hiszpanii – przed notariuszem publicznym, co jest najprostszym rozwiązaniem (orientacyjny koszt: ok. 100-200 euro),
• w konsulacie Hiszpanii w kraju zamieszkania klienta,
• w kraju zamieszkania klienta – przed lokalnym notariuszem.

W przypadku udzielenia pełnomocnictwa poza Hiszpanią konieczne jest jego odpowiednie przygotowanie, w szczególności uzyskanie klauzuli Apostille – zgodnie z Konwencją Haską oraz wykonanie tłumaczenia przysięgłego na język hiszpański, aby dokument mógł być skutecznie wykorzystany w Hiszpanii.

Rozdzielność majątkowa w Hiszpanii

W przypadku obowiązywania rozdzielności majątkowej, konieczne jest przedłożenie stosownego dokumentu u notariusza. Dokument ten powinien być przetłumaczony przez tłumacza przysięgłego oraz opatrzony klauzulą Apostille.

Wsparcie na każdym etapie

Posiadamy ponad 20-letnie doświadczenie w doradztwie i pośrednictwie na rynku nieruchomości. Doskonale rozumiemy potrzeby oraz oczekiwania polskich klientów, a także znamy wszystkie procedury – niezbędne do bezpiecznego i sprawnego zakupu nieruchomości w Hiszpanii.

Wraz z zespołem sprawdzonych specjalistów zapewniamy kompleksowe wsparcie na każdym etapie – od wyboru odpowiedniej lokalizacji i znalezienia nieruchomości, przez pomoc w doborze kancelarii prawnej i notariusza, aż po finalizację transakcji.

Oferujemy również usługi związane z przebudową, projektowaniem oraz wykończeniem wnętrz, a także kompleksową administracją nieruchomości i obsługą wynajmu.

FAQ