Zakup apartamentu lub domu w Hiszpanii zaczyna się znacznie wcześniej niż w kancelarii notarialnej. Zanim kupujący podpisze Escritura de compraventa i otrzyma klucze, warto potwierdzić, kto rzeczywiście jest właścicielem nieruchomości, czy nie ciąży na niej hipoteka albo zajęcie, czy jej stan w rejestrach odpowiada rzeczywistości oraz czy nie występują problemy urbanistyczne lub zaległości wobec wspólnoty. To szczególnie istotne dla osób kupujących nieruchomość za granicą po raz pierwszy. Hiszpański system jest dobrze sformalizowany, ale obowiązki notariusza, prawnika, agenta nieruchomości i kupującego nie są tożsame. Dlatego przed zakupem warto wiedzieć nie tylko jakie dokumenty trzeba przygotować, ale przede wszystkim jak sprawdzić samą nieruchomość.
O czym przeczytasz w tej notce?
W przypadku zagranicznego nabywcy podstawą jest przede wszystkim ważny dokument tożsamości oraz numer N.I.E. Número de Identidad de Extranjero. Jest to indywidualny numer identyfikacyjny cudzoziemca wykorzystywany w kontaktach z hiszpańską administracją i przy czynnościach mających konsekwencje ekonomiczne oraz podatkowe. O N.I.E. można wystąpić w Hiszpanii, przez prawidłowo umocowanego przedstawiciela albo za pośrednictwem hiszpańskiej placówki konsularnej w kraju zamieszkania.
W praktyce przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii konieczne jest przedstawienie dokumentów potwierdzających źródło pochodzenia środków przeznaczonych na transakcję. Mogą to być m.in. dokumenty dotyczące uzyskiwanych dochodów, prowadzonej działalności gospodarczej, zgromadzonych oszczędności, sprzedaży innej nieruchomości, otrzymanej darowizny lub spadku.
Obowiązki w tym zakresie wynikają z przepisów Unii Europejskiej dotyczących przeciwdziałania praniu pieniędzy i finansowaniu terroryzmu (AML), wdrożonych do hiszpańskiego porządku prawnego, w szczególności na podstawie ustawy Ley 10/2010 z dnia 28 kwietnia 2010 r.
Regulacje te obejmują m.in. notariuszy, instytucje finansowe, profesjonalnych pośredników nieruchomości oraz prawników uczestniczących w określonych transakcjach. W ramach procedur weryfikacyjnych podmioty te mogą żądać informacji i dokumentów dotyczących zarówno sposobu dokonania płatności, jak i ekonomicznego pochodzenia środków wykorzystywanych do zakupu nieruchomości.
Jeżeli kupujący pozostaje w związku małżeńskim, w określonych sytuacjach konieczne może być także wykazanie relacji majątkowych między małżonkami. Przy rozdzielności majątkowej potrzebne są odpowiednie dokumenty, a dokument sporządzony poza Hiszpanią wymaga tłumaczenia przysięgłego oraz – zależnie od rodzaju dokumentu – odpowiedniego uwierzytelnienia.
Jeśli zakup ma zostać sfinalizowany przez pełnomocnika, potrzebne będzie również prawidłowo sporządzone pełnomocnictwo notarialne – poder notarial.
Hiszpański rachunek bankowy jest bardzo wygodny i w praktyce ułatwia regulowanie ceny zakupu, podatków, opłat za media czy przyszłego IBI. Nie należy jednak utożsamiać go z dokumentem identyfikacyjnym takim jak N.I.E. Zakres wymaganych dokumentów bankowych zależy także od konkretnego banku i sposobu finansowania transakcji.
Znacznie ważniejsza z punktu widzenia bezpieczeństwa inwestycji jest dokumentacja dotycząca samej nieruchomości.
Jednym z podstawowych dokumentów jest nota simple, czyli informacja z hiszpańskiego Registro de la Propiedad. Pozwala ustalić m.in. dane nieruchomości, jej aktualnego właściciela, zakres przysługujących mu praw, a także wpisane hipoteki, użytkowanie, ograniczenia czy inne obciążenia.
Warto przy tym znać istotne rozróżnienie: nota simple ma charakter informacyjny. Jeżeli konieczne jest formalne wykazanie stanu rejestru wobec osób trzecich, większą moc ma certificación registral, czyli urzędowe zaświadczenie.
Sprawdzeniu powinny podlegać również dane w Catastro, w tym powierzchnia i granice nieruchomości oraz jej referencia catastral. Należy porównać dane katastralne z Registro de la Propiedad oraz ze stanem faktycznym. Różnica pomiędzy powierzchnią wpisaną do dokumentów a tym, co rzeczywiście istnieje, może wymagać dodatkowej analizy.
Nie ma ogólnego obowiązku prawnego zatrudnienia adwokata przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii. Transakcja może zostać przeprowadzona bez udziału niezależnej kancelarii prawnej. Nie oznacza to jednak, że warto rezygnować z prawnej weryfikacji nieruchomości, szczególnie gdy kupującym jest osoba z zagranicy, która nie zna hiszpańskiego systemu prawnego, lokalnych procedur ani dokumentacji wykorzystywanej przy transakcji.
Audyt nieruchomości w Hiszpanii (due diligence) powinien zostać przeprowadzony przed podpisaniem dokumentów, które tworzą istotne zobowiązania finansowe po stronie kupującego. Ma to szczególne znaczenie przed zawarciem umowy, której konsekwencją może być utrata wpłaconego zadatku lub obowiązek sfinalizowania transakcji. Celem takiej analizy jest wykrycie ewentualnych problemów na etapie, na którym kupujący ma jeszcze możliwość odpowiedniego zabezpieczenia swoich interesów.
W praktyce niezależna kancelaria działająca po stronie kupującego może sprawdzić m.in. tytuł własności sprzedającego, hipoteki i inne obciążenia ujawnione w rejestrze, zgodność danych w Registro de la Propiedad i Catastro, sytuację urbanistyczną nieruchomości, ewentualne zaległości podatkowe i wspólnotowe oraz dokumentację dotyczącą użytkowania nieruchomości. Analizie mogą podlegać również dokument rezerwacyjny, contrato de arras oraz inne umowy przedstawiane kupującemu do podpisania.Taki model procesu zakupu nieruchomości w Hiszpanii opisujemy również w przewodniku Agnes Inversiones, w którym przedstawiamy kolejne etapy transakcji – od wyboru nieruchomości do podpisania aktu notarialnego.
Rola prawnika nie ogranicza się więc do zebrania dokumentów. Istotne jest również ustalenie, czy informacje wynikające z poszczególnych rejestrów i dokumentów są ze sobą zgodne, jakie konsekwencje mogą mieć wykryte nieprawidłowości oraz czy przed finalizacją transakcji konieczne jest ich wyjaśnienie lub usunięcie.
To jedno z częstszych pytań polskich klientów. Hiszpański notariusz jest bezstronny. Kontroluje zgodność czynności z prawem, sprawdza tożsamość i umocowanie stron, analizuje sytuację rejestrową nieruchomości, weryfikuje niektóre dokumenty i informuje strony o konsekwencjach podpisywanego aktu.
Prawnik kupującego pełni inną funkcję – reprezentuje interes konkretnego klienta.
To ważna różnica. Notariusz nie prowadzi negocjacji wyłącznie na rzecz kupującego ani nie wybiera za niego najlepszego sposobu zabezpieczenia transakcji. Prawnik może natomiast przeprowadzić analizę ryzyka odpowiednio wcześnie, zaproponować dodatkowe warunki umowy, zażądać wyjaśnienia rozbieżności w dokumentacji albo rekomendować odstąpienie od zakupu. Dlatego w Agnes Inversiones rekomendujemy współpracę z niezależną kancelarią prawną, szczególnie w przypadku klientów zagranicznych.
Sama informacja, że mieszkanie ma właściciela wpisanego do Registro de la Propiedad, nie wystarcza.
Przed zakupem należy zweryfikować przede wszystkim aktualny stan nieruchomości w odpowiednich rejestrach. Nota simple pozwala ustalić właściciela oraz ujawnić m.in. hipoteki, zajęcia i inne prawa lub ograniczenia obciążające nieruchomość
Kolejnym krokiem jest porównanie Registro de la Propiedad z Catastro oraz rzeczywistym stanem budynku. Szczególnej uwagi wymagają nieruchomości, w których wcześniejszy właściciel wykonywał rozbudowy lub przebudowy – np. zamykał taras, dobudowywał pomieszczenia, basen czy obiekt gospodarczy.
Istotna jest także sytuacja urbanistyczna nieruchomości. Prawnik powinien zweryfikować wymagane zezwolenia oraz to, czy obiekt może być użytkowany w deklarowany sposób. W przypadku dokumentacji dotyczącej użytkowania znaczenie mogą mieć – zależnie od regionu, wieku budynku i sytuacji prawnej – Licencia de Primera Ocupación, odpowiednia deklaracja administracyjna lub inny dokument dopuszczający nieruchomość do użytkowania.
Przy zakupie apartamentu niezwykle ważne są dokumenty Comunidad de Propietarios, czyli wspólnoty właścicieli.
Sprzedający powinien przedstawić informację o stanie rozliczeń ze wspólnotą. Hiszpańska Ley de Propiedad Horizontal przewiduje co do zasady przedstawienie przy sprzedaży zaświadczenia o zadłużeniu lub braku zadłużenia wobec wspólnoty, chyba że kupujący wyraźnie zwolni sprzedającego z tego obowiązku. Co istotne, nieruchomość może odpowiadać za określone zaległości poprzedniego właściciela obejmujące część roku zakupu oraz trzy poprzednie lata.
Jeżeli nieruchomość ma być przeznaczona na wynajem turystyczny, statut i uchwały wspólnoty są jeszcze ważniejsze, ponieważ mogą zawierać ograniczenia dotyczące takiej działalności.
Przed sprzedażą należy również sprawdzić rozliczenie Impuesto sobre Bienes Inmuebles – IBI, czyli lokalnego podatku od nieruchomości oraz zgodność numeru katastralnego z dokumentacją.
Hiszpański notariat wskazuje, że przy przygotowaniu aktu notariusz weryfikuje m.in. dane katastralne i sytuację dotyczącą IBI.
Sprzedający powinien również przekazać Certificado de Eficiencia Energética. Obowiązujące przepisy przewidują, że przy sprzedaży istniejącego budynku lub jego części kopia prawidłowo zarejestrowanego świadectwa charakterystyki energetycznej wraz z etykietą powinna zostać dołączona do umowy sprzedaży.
Analiza prawna nie odpowie na pytanie, czy po pierwszej ulewie na tarasie pojawi się przeciek albo czy instalacja klimatyzacyjna będzie wymagała wymiany.
Dlatego szczególnie przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego rekomendujemy niezależną inspekcję techniczną. Audyt warto zlecić architektowi lub innemu specjaliście posiadającemu odpowiednie kompetencje do oceny konkretnego budynku.
Zakres kontroli powinien zależeć od rodzaju nieruchomości. Inaczej wygląda weryfikacja apartamentu w nowoczesnym kompleksie, a inaczej kilkudziesięcioletniej willi z basenem i ogrodem.
Specjalista może zwrócić uwagę na pęknięcia i zawilgocenia, izolację oraz hydroizolację tarasów i dachu, instalację elektryczną i wodną, klimatyzację, okna i stolarkę, stan elewacji, basenu oraz widoczne skutki wcześniejszych remontów.
W dobie obecnych uwarunkowań ekonomicznych, w tym chęci dywersyfikacji geograficznej majątku, zakup nieruchomości jest doskonałym kierunkiem dla polskich inwestorów. Jeśli połączycie to z prestiżową…
Ograniczony dostęp do lokali na wynajem krótkoterminowy, ale równocześnie – rosnące ceny najmu oraz przeciętnie wyższa wartość „koszyka” turysty. Przeczytajcie, jak zmienił się rynek…
Przed zakupem nieruchomości w Hiszpanii warto zweryfikować jej stan prawny, rejestrowy, urbanistyczny i techniczny. Kontrola powinna obejmować m.in. Registro de la Propiedad, dane w Catastro, ewentualne hipoteki i inne obciążenia, zaległości wobec wspólnoty właścicieli, IBI oraz dokumentację dotyczącą legalności i użytkowania nieruchomości. Przy nieruchomościach z rynku wtórnego warto również rozważyć niezależną inspekcję techniczną.
Jednym z podstawowych dokumentów jest nota simple z hiszpańskiego Registro de la Propiedad. Pozwala ona ustalić, kto figuruje jako właściciel nieruchomości, a także sprawdzić podstawowe informacje o prawach i obciążeniach ujawnionych w rejestrze.
Nota simple to informacja z hiszpańskiego rejestru nieruchomości – Registro de la Propiedad. Zawiera m.in. dane dotyczące nieruchomości, jej właściciela oraz ujawnionych hipotek, zajęć i innych praw lub ograniczeń. Jest jednym z podstawowych dokumentów analizowanych przed zakupem nieruchomości w Hiszpanii. Należy pamiętać, że nota simple ma charakter informacyjny.
Nie. Nota simple jest bardzo ważnym dokumentem, ponieważ pozwala sprawdzić właściciela oraz aktualnie wpisane prawa i obciążenia, ale ma charakter informacyjny. Nie odpowie sama na pytania dotyczące m.in. legalności przebudowy, zgodności ze stanem katastralnym, zaległości wspólnotowych, sytuacji urbanistycznej czy planowanego sposobu użytkowania nieruchomości.
Hipoteki, zajęcia oraz inne ujawnione obciążenia można sprawdzić w Registro de la Propiedad. Osobno należy zweryfikować m.in. sytuację dotyczącą IBI oraz ewentualne zaległości wobec Comunidad de Propietarios, czyli wspólnoty właścicieli. Sama analiza nota simple nie zastępuje więc pełnego audytu nieruchomości.
Należy porównać rzeczywisty stan nieruchomości z informacjami znajdującymi się w Registro de la Propiedad, Catastro oraz odpowiedniej dokumentacji administracyjnej. Szczególnej analizy mogą wymagać dobudowane pomieszczenia, zamknięte tarasy, baseny, dodatkowe budynki oraz inne zmiany wykonane przez poprzednich właścicieli.
Tak, szczególnie jeśli jej wartość jest wysoka albo od odbioru budynku minęło już kilka lat. W nowszej nieruchomości ryzyko dotyczy częściej jakości wykonania, hydroizolacji, instalacji czy wad ujawniających się podczas użytkowania niż naturalnego zużycia budynku. Kontrola techniczna przed finalizacją zakupu może więc dostarczyć informacji przydatnych zarówno przy podejmowaniu decyzji, jak i przy negocjowaniu warunków transakcji.
Zakres audytu zależy od rodzaju nieruchomości i transakcji. Może obejmować m.in. sprawdzenie tytułu własności sprzedającego, wpisów w Registro de la Propiedad, hipotek i zajęć, danych w Catastro, sytuacji urbanistycznej, dokumentacji dotyczącej użytkowania nieruchomości, IBI, zobowiązań wobec wspólnoty oraz umów przedstawionych kupującemu do podpisania.
Hiszpański notariusz jest bezstronny i wykonuje obowiązki przewidziane prawem przy dokonywanej przed nim czynności. Nie jest jednak osobistym doradcą kupującego. Niezależny prawnik reprezentuje interes swojego klienta i może wcześniej przeprowadzić audyt nieruchomości, przeanalizować umowy, wskazać ryzyka oraz zaproponować odpowiednie zabezpieczenia transakcji.
