W dobie obecnych uwarunkowań ekonomicznych, w tym chęci dywersyfikacji geograficznej majątku, zakup nieruchomości jest doskonałym kierunkiem dla polskich inwestorów. Jeśli połączycie to z prestiżową lokalizacją – taką jak Marbella – otrzymacie gotowy przepis na sukces.
O czym przeczytasz w tej notce?
Atrakcyjność andaluzyjskiego wybrzeża oraz stale rosnący prestiż, wiążący się z posiadaniem swojego domu czy apartamentu w tej lokalizacji sprawiają, że coraz więcej Polaków poszukuje luksusowych nieruchomości usytuowanych w tym regionie Hiszpanii.
Nabywając nieruchomość na Costa del Sol, inwestorzy kierują się przeważnie dwoma potrzebami – chęcią posiadania prywatnej, luksusowej enklawy na czas urlopu oraz dywersyfikacją posiadanego portfela inwestycyjnego poprzez krótko- i długoterminowy wynajem nieruchomości.
Decydując się na zakup apartamentu lub domu w celu inwestycyjnym, nie warto zaprzątać sobie głowy codziennymi obowiązkami – związanymi z jej wynajmem czy administracją, aby skupić się jedynie na doglądaniu płynących z niej zysków oraz rezerwacji na czas zasłużonego urlopu.
W takich przypadkach doskonałym rozwiązaniem jest nawiązanie współpracy z doświadczonym i wykwalifikowanym biurem nieruchomości, które zajmie się wszelkimi sprawami związanymi z procesem wynajmu – od przygotowania i zarządzania ogłoszeniami na portalach, przez rozmowy z potencjalnymi klientami, aż po kwestie formalno-organizacyjne, takie jak umowy wynajmu, obsługa gości czy sprzątanie.
Na podstawie Dekretu 31/2024 (Decreto 31/2024) w Andaluzji zmieniono definicję i wymogi dla tzw. mieszkań turystycznych (VUT – viviendas de uso turístico) oraz wzmocniono rolę gmin i wspólnot mieszkaniowych (comunidad de propietarios) w procesie ich ustanawiania.
Jeżeli apartament nie posiada licencji turystycznej:
Na początku warto pamiętać, iż zgodnie z regulacjami, aby uzyskać licencję turystyczną, apartament musi posiadać LPO (Licencia de Primera Ocupación). Następnie, aby móc wynajmować apartament krótkoterminowo, właściciele są zobowiązani uzyskać zgodę wspólnoty mieszkańców.
Decyzja o zatwierdzeniu wynajmu będzie wymagała większości w postaci 3/5 głosów. Jeśli statut wspólnoty nie zabrania wynajmu turystycznego, ostateczna decyzja będzie zależała właśnie od głosowania mieszkańców. Wspólnota może nie tylko nie wyrazić zgody na wynajem turystyczny, ale też w ogóle go ograniczyć lub całkowicie go zakazać – również większością 3/5 głosów.
Przed zakupem na rynku wtórnym warto sprawdzić statut wspólnoty oraz protokoły z ostatnich zebrań – jeśli wprowadzono zakaz VUT, uzyskanie licencji może być niemożliwe.
Dekret zaostrzył wymogi techniczne (m.in. minimum 14 m2 na osobę, stała klimatyzacja oraz ogrzewanie w salonach i sypialniach, numer kontaktowy 24/7 oraz wentylacja – okna na zewnątrz lub otwarte patio).
Aby legalnie wynajmować dom lub apartament turystom w Andaluzji, należy złożyć deklarację/wniosek do Junta de Andalucía. Po pozytywnej rejestracji nieruchomość zostaje wpisana do Registro de Turismo de Andalucía (RTA) i otrzymuje numer rejestracyjny (VUT), powszechnie określany jako licencja turystyczna.
Jeżeli apartament posiada licencję:
W Andaluzji licencja ma charakter realny (carácter real), czyli jest związana z lokalem, a nie z osobą właściciela. Ponieważ licencja przypisana jest do nieruchomości – nie właściciela, dlatego też po zakupie nieruchomości z licencją należy zgłosić zmianę właściciela poprzez złożenie deklaracji o zmianie tytułu prawnego. W przypadku wynajmu nieruchomości na krótki termin należy przepisać licencję na firmę zarządzającą (jeśli takowa jest).
Podmiot zarządzający jest bowiem w pełni odpowiedzialny za prowadzony wynajem i wymogi z nim związane. Dlatego w przypadku zmiany tej firmy, rezygnacji ze współpracy lub sprzedaży – należy ponownie zgłosić nowego zarządcę/właściciela.
Dla każdej nieruchomości wynajmowanej krótkoterminowo istnieje obowiązek rejestrowania turystów poprzez platformę Hospedaje – połączonym z policyjnym systemem Guardia Civil – podając informacje o dokumencie tożsamości dla każdej osoby z grupy wynajmujących powyżej 16. roku życia. Brak wymaganych dokumentów może skutkować utrata licencji oraz otrzymaniem kary urzędowej.
Nie milknie dyskusja o uregulowaniu wynajmu krótkoterminowego nieruchomości w Hiszpanii. Nieco ponad rok po zmianie przepisów, która skutkowała m.in. koniecznością uzyskania licencji turystycznej dla…
Według ostatnich danych, w 2025 r. zagraniczni nabywcy zakupili łącznie 138 254 nieruchomości w Hiszpanii, z czego aż 4 136 transakcji dokonali Polacy. Dało to naszym rodakom 7. miejsce w rankingu zagranicznych nabywców, a w niektórych gminach Polacy uplasowali się już na 3. miejscu.
Wielu klientów nie zagłębia się w cały proces i szereg działań, które podejmuje biuro, aby znaleźć klienta na daną nieruchomości. I choć na pierwszy rzut oka mogłoby się wydawać, że praca zespołu odpowiedzialnego za zarządzanie wynajmem ogranicza się jedynie do przygotowania i opublikowania ogłoszenia na portalu typu Booking.com czy Airbnb, a następnie czekania na zgłoszenie, to lista zadań jest zdecydowanie dłuższa.
Aby w pełni wykorzystać potencjał danej nieruchomości, niezbędne jest przygotowanie jak najkorzystniejszej oferty, spełniającej wymagania rynkowe oraz oczekiwania klientów. W tym celu konieczne jest stałe monitorowanie ogłoszeń o charakterystyce zbliżonej do posiadanej nieruchomości. Proces ten pozwala na dokonywanie bieżących modyfikacji ofert – zarówno pod kątem cenowym, jak również w kontekście pakietu usług składających się na ofertę.
Kolejnym, istotnym obszarem wymagającym wzmożonej czujności, jest obserwacja treści ogłoszeń, które publikujemy na portalach. Zastanawiacie się, dlaczego? Otóż zdarzają się sytuacje, w których portale samodzielnie dokonują ich modyfikacji. To zaś przekłada się na zwiększenie kosztów ponoszonych przez właściciela nieruchomości np. poprzez opłacenie firmy sprzątającej. W takich przypadkach niezbędna jest interwencja w celu aktualizacji ogłoszenia i przywrócenia jego pierwotnej formy. Tym z powodzeniem zajmuje się biuro – dbające o to, by proces wynajmu był przeprowadzony zgodnie z wcześniejszymi ustaleniami.
Pełny zakres działań biura, dbającego o nieruchomość i zajmującego się jej wynajmem, jest jednak o wiele szerszy i obejmuje między innymi:
Należy pamiętać, że poszczególne gminy mogą wprowadzać ograniczenia w wydawaniu nowych licencji – na Costa del Sol restrykcje aktualnie dotyczą m.in. Malagi, Fuengiroli i Manilvy. Wspólnota mieszkaniowa (comunidad de propietarios) może podnieść opłaty dla lokali z licencją turystyczną maksymalnie o 20%.
Decydując się na kupno nieruchomości na wynajem na Costa del Sol, musicie sobie zdawać sprawę z kosztów jej utrzymania, do których zaliczają się między innymi:
Decyzja o współpracy z biurem, które w pełnym zakresie zajmie się obsługą wynajmu nieruchomości, wiąże się z doliczeniem prowizji do całości ponoszonych kosztów. W warunkach rynkowych prowizja wynosi ok. 20% (+21% VAT) uzyskanego przychodu.
Zakup nieruchomości pod wynajem wiąże się ze stałym uzyskiwaniem dodatkowego dochodu, który trzeba będzie rozliczyć. Według przyjętych norm prawnych, podatek ten należy rozliczać kwartalnie, a jego wysokość wynosi 19% od uzyskanego dochodu.
Dla nierezydentów, czyli osób spoza UE, stawka wynosi 24% od przychodu brutto (bez odliczeń). W okresach bez wynajmu może wystąpić podatek od dochodu domniemanego (ok. 1,1% lub 2% wartości katastralnej rocznie).
W przypadku rozliczeń podatkowych do kosztów, które możecie odliczyć, zaliczają się:
Przy dokonywaniu rozliczeń podatkowych warto pamiętać, że od przychodu możemy odliczyć jedynie koszty przypadające na okres, w którym dana nieruchomość była wynajmowana.
Przykładowo, jeśli w danym kwartale wynajmowaliście apartament bądź dom przez 90 dni, a ubezpieczenie roczne kosztuje nas 360 €, to w kwartalny rozliczeniu odliczymy kwotę w wysokości 90 €. Zasada ta odnosi się do wszystkich kosztów związanych z eksploatacją nieruchomości ponoszonych przez właściciela.
W celu przeprowadzenia rozliczenia podatkowego w pełnej zgodności z obowiązującym w Hiszpanii prawem, warto nawiązać współpracę ze sprawdzonym biurem księgowym, którego koszt kwartalny wynosi ok. 150 €.
Posiadanie wymarzonego domu czy apartamentu na Costa del Sol wiąże się z wieloma dodatkowymi obowiązkami, które z powodzeniem można przekazać Agnes Inversiones. Nasze wieloletnie doświadczenie na hiszpańskim rynku nieruchomości sprawia, że jesteśmy doskonałym partnerem, który zdejmie z Was zarządzanie nieruchomością i jej wynajmem, efektem czego będziecie mogli skupić się jedynie na planowaniu zasłużonego urlopu i kolejnych inwestycji.
