Ceny mieszkań w Hiszpanii wzrosły o 12,2%. Polacy nadal kupują i coraz częściej wybierają rynek wtórny

Ceny nieruchomości w Hiszpanii nadal rosną w dwucyfrowym tempie. W II kwartale 2026 roku mieszkania były średnio o 12,2% droższe niż rok wcześniej. W popularnej wśród Polaków Andaluzji wzrost wyniósł 11,9%. Rosnące ceny nie zatrzymują jednak polskich kupujących – w pierwszej połowie roku nabyli oni 2 269 hiszpańskich nieruchomości, o blisko 9% więcej niż rok wcześniej. Jednocześnie zmienia się struktura rynku: mieszkania używane drożeją wyraźnie szybciej niż nowe, a regulacje dotyczące najmu turystycznego zwiększają znaczenie analizy prawnej nieruchomości przed zakupem.

Rynek wtórny drożeje szybciej niż nowe mieszkania

Najnowsze dane hiszpańskiego urzędu statystycznego INE pokazują, że wzrost cen nieruchomości w Hiszpanii pozostaje bardzo wyraźny. W II kwartale 2026 r. ceny były o 12,2% wyższe niż w analogicznym okresie 2025 r., a tylko w ciągu jednego kwartału wzrosły o kolejne 3,4%.

Jednocześnie polscy nabywcy pozostają jedną z najbardziej aktywnych grup zagranicznych klientów. W pierwszej połowie 2026 r. kupili w Hiszpanii 2 269 domów i apartamentów, czyli o 186 więcej niż rok wcześniej. Oznacza to wzrost o niemal 9% rok do roku. W samym II kwartale udział Polaków w transakcjach dokonywanych przez cudzoziemców wyniósł 4,33%.

Najnowsze dane INE pokazują coraz wyraźniejszą różnicę pomiędzy rynkiem pierwotnym i wtórnym. W II kwartale 2026 r. – mieszkania z rynku wtórnego podrożały o 12,9% rok do roku, nowe nieruchomości – o 7,4%, cały rynek mieszkaniowy – o 12,2%. W ujęciu kwartalnym ceny lokali z rynku wtórnego zwiększyły się o 3,7%, podczas gdy nowych mieszkań o 1%.

Jednym z głównych powodów większego wzrostu wartości nieruchomości z rynku wtórnego jest ich lokalizacja. To właśnie na rynku wtórnym dostępne są najbardziej prestiżowe adresy – apartamenty w pierwszej linii brzegowej, przy samej plaży, w centrum Marbelli, na Golden Mile, w pobliżu Puerto Banús czy innych topowych dzielnicach Costa del Sol. Tego typu lokalizacje są praktycznie niemożliwe do odtworzenia przez nowe inwestycje ze względu na ograniczoną dostępność gruntów. W efekcie popyt na nieruchomości w najlepszych lokalizacjach utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie, co przekłada się na szybszy wzrost ich wartości.

Nie oznacza to, że zainteresowanie nowymi inwestycjami zniknęło. Z perspektywy klientów inwestycyjnych większego znaczenia nabiera jednak możliwość dokładnego sprawdzenia statusu prawnego nieruchomości oraz możliwości jej późniejszego wykorzystania.

Andaluzja: ceny wyższe o 11,9%

Wzrost cen objął wszystkie wspólnoty i miasta autonomiczne Hiszpanii. Największą dynamikę w II kwartale zanotowano w Ceucie – 15,2%, Asturii – 15,0% oraz Kastylii i León – 14,8%.

W Andaluzji, obejmującej m.in. popularne turystycznie wybrzeże Costa del Sol, ceny mieszkań były o 11,9% wyższe niż rok wcześniej. Dla porównania w Katalonii wzrost wyniósł 10,1%, na Wyspach Kanaryjskich 11%, a we Wspólnocie Walenckiej 13%.

Co istotne, podwyżki nie dotyczą wyłącznie najbardziej rozpoznawalnych lokalizacji turystycznych. INE odnotował dodatnią dynamikę cen we wszystkich regionach Hiszpanii.

Polacy szukają również mieszkań za 350-500 tys. euro

Rosnące ceny zmieniają także strukturę polskiego popytu. W zapytaniach trafiających obecnie do Agnes Inversiones coraz częściej pojawia się budżet zakupu na poziomie 350-500 tys. euro. To segment, który jeszcze niedawno był mniej widoczny w strukturze naszych klientów.

Z obserwacji Agnes Inversiones wynika, że w tym budżecie klienci pytają przede wszystkim o lokale z dwiema sypialniami, tarasem i dostępem do basenu, położone w miejscach dobrze skomunikowanych z plażą i całoroczną infrastrukturą. Na Costa del Sol o wartości nieruchomości w dużym stopniu decydują przy tym lokalizacja, widok, ekspozycja na słońce i otoczenie, a nie wyłącznie powierzchnia lokalu.

Zagraniczni kupujący z rekordowym udziałem w rynku

Polacy są częścią znacznie szerszego trendu. Według Colegio de Registradores de España w II kwartale 2026 r. cudzoziemcy odpowiadali za 15,98% wszystkich zakupów mieszkań w Hiszpanii. To najwyższy udział w historii tej statystyki.

W ciągu trzech miesięcy zagraniczni klienci przeprowadzili ponad 26,8 tys. transakcji. Największymi grupami pozostawali Brytyjczycy, Holendrzy i Niemcy.

Co ciekawe, rosnący udział zagranicznych kupujących pojawia się w momencie, gdy cały rynek odnotował spadek liczby transakcji. W II kwartale zarejestrowano w Hiszpanii 167 934 sprzedaże mieszkań, o 5,7% mniej niż kwartał wcześniej i o 2,3% mniej niż rok wcześniej.

Nowe zasady najmu krótkoterminowego zmieniają decyzje inwestorów

Na wybory kupujących wpływają również zmiany przepisów dotyczących najmu turystycznego. Od 3 kwietnia 2025 r. właściciel mieszkania, który chce rozpocząć działalność w zakresie najmu turystycznego w budynku objętym wspólnotą właścicieli, musi wcześniej uzyskać jej wyraźną zgodę. Uchwała wymaga poparcia 3/5 ogółu właścicieli reprezentujących zarazem 3/5 udziałów. Odmienna sytuacja dotyczy właścicieli, którzy prowadzili taką działalność jeszcze przed wejściem nowych regulacji w życie i wcześniej spełnili wymagania wynikające z właściwych przepisów turystycznych.

Ma to szczególne znaczenie przy nieruchomościach kupowanych na etapie budowy. W czasie pomiędzy podpisaniem umowy a oddaniem inwestycji mogą bowiem zmienić się zarówno regulacje lokalne, jak i sytuacja dotycząca możliwości prowadzenia najmu turystycznego na konkretnym osiedlu.

Czy wzrost cen oznacza, że jest już za późno na zakup w Hiszpanii?

Zdecydowanie nie. Choć ceny nieruchomości na Costa del Sol od kilku lat systematycznie rosną, wiele wskazuje na to, że rynek nadal ma solidne fundamenty. W nieruchomościach od lat obowiązuje jedna zasada: location, location, location. To właśnie lokalizacja w największym stopniu decyduje o długoterminowej wartości nieruchomości. Na Costa del Sol, a szczególnie w Marbelli, liczba atrakcyjnie położonych działek i nieruchomości jest ograniczona. Nie da się stworzyć nowych apartamentów w pierwszej linii plaży ani rozbudować najbardziej prestiżowych lokalizacji, takich jak Golden Mile czy Puerto Banús. Ograniczona podaż sprawia, że najlepsze adresy od lat cieszą się niezmiennym zainteresowaniem kupujących.

Jednocześnie warto pamiętać, że Hiszpania to nie jeden rynek. Dynamika cen, struktura podaży oraz możliwości wykorzystania nieruchomości różnią się pomiędzy regionami, miastami, a nawet konkretnymi urbanizacjami. Dlatego przy wzroście cen przekraczającym 10% rok do roku coraz większego znaczenia nabiera nie samo pytanie „czy kupić w Hiszpanii?”, lecz przede wszystkim „co, gdzie i w jakim celu kupić?”.

Warto również pamiętać, że zakup nieruchomości na Costa del Sol to nie tylko decyzja inwestycyjna. To także zakup stylu życia – ponad 320 słonecznych dni w roku, śródziemnomorski klimat, bezpieczeństwo, doskonała infrastruktura, międzynarodowe środowisko oraz możliwość korzystania z nieruchomości przez cały rok.

Costa del Sol, a zwłaszcza Marbella, od lat wyróżnia się także dużą odpornością na zmieniające się warunki gospodarcze. Rynek opiera się na międzynarodowym popycie – gdy aktywność jednej grupy zagranicznych nabywców maleje, często zastępują ją kupujący z innych krajów. Dzięki temu zainteresowanie dobrze położonymi nieruchomościami pozostaje wysokie.

Oczywiście każda decyzja zakupowa powinna być poprzedzona analizą konkretnej nieruchomości – jej stanu prawnego, możliwości wynajmu, kosztów utrzymania oraz potencjału odsprzedaży. Jednak jedno pozostaje niezmienne – lokalizacji nie da się zmienić. Dlatego wybór nieruchomości w sprawdzonej i pożądanej lokalizacji jest jednym z najważniejszych czynników wpływających na jej wartość w długim terminie. Nie bez powodu w branży nieruchomości od lat powtarza się powiedzenie: „Najdroższa nieruchomość to ta, której nie kupiliśmy kilka lat wcześniej.”

Źródło: Instituto Nacional de Estadística (INE), Colegio de Registradores de España, Polska Agencja Prasowa (PAP).

FAQ