Zakup apartamentu lub domu na Costa del Sol nie musi oznaczać kilku podróży do Hiszpanii, osobistego podpisywania każdego dokumentu ani znajomości języka hiszpańskiego. Znaczna część procesu może dziś zostać przeprowadzona na odległość – od prezentacji nieruchomości i jej rezerwacji, przez analizę prawną, aż po finalizację zakupu przez pełnomocnika.
O czym przeczytasz w tej notce?
To rozwiązanie ma coraz większe znaczenie również dla Polaków. W pierwszym półroczu 2026 r. nasi rodacy kupili w Hiszpanii 2 269 domów i apartamentów, czyli o blisko 9% więcej niż rok wcześniej. Był to najlepszy wynik w historii, jeśli porównamy pierwsze półrocza kolejnych lat.
Warto jednak pamiętać o jednej zasadzie: zakup zdalny nie oznacza zakupu bez formalności. Wręcz przeciwnie – im mniej czynności wykonujemy osobiście na miejscu, tym większego znaczenia nabierają prawidłowo udzielone pełnomocnictwo, analiza prawna nieruchomości oraz jasne określenie warunków rezerwacji.
Zakup nieruchomości w Hiszpanii można przeprowadzić bez osobistej obecności kupującego na większości, a w odpowiednio przygotowanej transakcji nawet na wszystkich etapach wymagających działania w Hiszpanii.
W praktyce proces może rozpocząć się od rozmowy z agentem i wyboru nieruchomości na podstawie szczegółowej dokumentacji, zdjęć, planów oraz prezentacji wideo. Następnie możliwe są zdalne negocjacje ze sprzedającym, przedstawienie oferty i rezerwacja nieruchomości.
Na dalszym etapie znaczną część formalności może przejąć niezależna kancelaria prawna. Dokumenty związane z transakcją mogą być podpisywane osobiście albo przez pełnomocnika. Akt zakupu może podpisać przed notariuszem pełnomocnik nabywcy, np. reprezentujący go prawnik. Oznacza to, że właścicielem apartamentu w Marbelli, Esteponie czy Benahavís można zostać także wtedy, gdy nie ma możliwości przyjazdu do Hiszpanii w terminie wyznaczonym na finalizację transakcji.
Najważniejszym narzędziem umożliwiającym przeprowadzenie całego procesu bez obecności kupującego jest pełnomocnictwo notarialne – poder notarial.
Można je sporządzić bezpośrednio w Hiszpanii, przed hiszpańskim notariuszem, w odpowiedniej hiszpańskiej placówce konsularnej albo przed notariuszem w kraju zamieszkania kupującego. Jeżeli dokument został sporządzony poza Hiszpanią, należy zadbać o jego prawidłową formę, w tym – gdy jest to wymagane – klauzulę Apostille oraz tłumaczenie na język hiszpański.
Zakres pełnomocnictwa powinien odpowiadać czynnościom, które rzeczywiście mają zostać wykonane. Prawnik może m.in. reprezentować kupującego przy podpisaniu dokumentów, przeprowadzać część formalności administracyjnych i podatkowych, a odpowiednio umocowany pełnomocnik może także złożyć wniosek dotyczący numeru N.I.E.
Hiszpańskie Ministerstwo Spraw Wewnętrznych potwierdza, że wniosek o nadanie N.I.E. związany z interesami ekonomicznymi cudzoziemca może zostać złożony w Hiszpanii przez prawidłowo umocowanego przedstawiciela. Dzięki temu kupujący nie musi przyjeżdżać do Hiszpanii wyłącznie po to, aby osobiście wykonywać każdą czynność administracyjną.
Znajomość języka hiszpańskiego nie jest warunkiem zakupu nieruchomości w Hiszpanii. Trzeba natomiast odróżnić brak znajomości języka od braku zrozumienia podpisywanych dokumentów. Ten drugi przypadek byłby niedopuszczalny przy tak ważnej transakcji.
Dokumentacja prawna i notarialna przygotowywana jest przede wszystkim po hiszpańsku. Dotyczy to również Escritura de compraventa, czyli aktu dokumentującego finalizację sprzedaży przed hiszpańskim notariuszem.
Hiszpańskie przepisy notarialne przewidują jednak sytuację, w której stroną czynności jest cudzoziemiec nieznający hiszpańskiego. Jeżeli notariusz zna język klienta, może przekazać mu treść dokumentu w tym języku. Jeżeli nie jest w stanie tego zrobić, przy czynności może uczestniczyć osoba pełniąca funkcję tłumacza, aby kupujący prawidłowo rozumiał treść i skutki podpisywanego dokumentu.
Dlatego brak znajomości hiszpańskiego nie powinien stanowić bariery. W praktyce dużym ułatwieniem jest współpraca z polskojęzycznym agentem oraz niezależną kancelarią prawną, która może prowadzić komunikację z klientem po polsku, a równocześnie obsługiwać formalności w Hiszpanii. Na naszym blogu wskazujemy m.in. możliwość współpracy z niezależnymi kancelariami w Andaluzji posiadającymi polskojęzyczną obsługę.
Sama rezerwacja może zostać przeprowadzona zdalnie. W przypadku klientów zagranicznych wykorzystuje się prezentacje wideo, przesyłanie dokumentacji drogą elektroniczną oraz przelew bankowy środków rezerwacyjnych. Agnes Inversiones regularnie przeprowadza tego rodzaju zdalne transakcje dla klientów międzynarodowych.
Ma to szczególne znaczenie na rynku nieruchomości premium, gdzie atrakcyjna oferta może znaleźć nabywcę, zanim potencjalny klient będzie w stanie zaplanować lot do Malagi.
Nie oznacza to jednak, że nieruchomość warto rezerwować wyłącznie na podstawie kilku zdjęć z Internetu. Profesjonalna prezentacja online powinna umożliwić obejrzenie nie tylko wnętrza mieszkania lub domu, ale również widoku z tarasu, części wspólnych, garażu, otoczenia inwestycji czy bezpośredniego sąsiedztwa. W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego dobrym rozwiązaniem pozostaje również niezależna kontrola techniczna.
Najważniejsze jest rozróżnienie rezerwacji nieruchomości od jej pełnej weryfikacji prawnej. Na rynku wtórnym najpierw ustalane są zwykle cena oraz podstawowe warunki transakcji. W niektórych przypadkach na etapie rezerwacji wpłacany jest depozyt – przykładowo około 6 tys. euro lub około 1% wartości nieruchomości, przy czym wysokość i zasady wpłaty zależą od konkretnej transakcji. W przypadku zakupu od dewelopera kwota rezerwacyjna również może wynosić do około 1% wartości nieruchomości.
Przed przelewem należy więc dokładnie wiedzieć, komu pieniądze są przekazywane, na jakiej podstawie, kiedy podlegają zwrotowi oraz jakie warunki zawiera dokument rezerwacyjny.
Szczególnie ważne mogą być postanowienia dotyczące wyniku analizy prawnej nieruchomości, uzyskania kredytu hipotecznego, terminu zawarcia kolejnej umowy, elementów wyposażenia objętych sprzedażą czy konsekwencji wycofania się jednej ze stron.
Dopiero po zaakceptowaniu warunków transakcji przeprowadzane jest szczegółowe due diligence, obejmujące m.in. weryfikację właściciela, hipoteki i innych obciążeń, danych w Registro de la Propiedad i Catastro oraz ewentualnych zobowiązań wobec wspólnoty.
Część dokumentacji wykorzystywanej w procesie zakupu może być obsługiwana elektronicznie. Taką praktykę stosuje się również przy zdalnych rezerwacjach nieruchomości.
Dodatkowo unijne przepisy eIDAS wskazują, że podpisowi nie można odmówić skutku prawnego wyłącznie dlatego, że ma formę elektroniczną, natomiast kwalifikowany podpis elektroniczny ma w całej Unii Europejskiej skutek prawny równoważny podpisowi własnoręcznemu.
Nie należy jednak utożsamiać elektronicznego podpisania dokumentu rezerwacyjnego z finalizacją całej transakcji. Przeniesienie własności jest w praktyce finalizowane poprzez Escritura de compraventa przed hiszpańskim notariuszem. Kupujący może pojawić się u niego osobiście albo może reprezentować go wcześniej ustanowiony pełnomocnik.
Nie milknie dyskusja o uregulowaniu wynajmu krótkoterminowego nieruchomości w Hiszpanii. Nieco ponad rok po zmianie przepisów, która skutkowała m.in. koniecznością uzyskania licencji turystycznej dla…
Nasi rodacy awansowali do TOP3 krajów najbardziej zaangażowanych w inwestowanie w nieruchomości zagraniczne, a w Hiszpanii mają one osiągnąć największy zwrot z inwestycji -…
Tak. Znaczna część procesu może odbyć się na odległość, a przy odpowiednio sporządzonym pełnomocnictwie kupujący może być reprezentowany również przy finalizacji transakcji przed notariuszem. Konieczne pozostają jednak wszystkie standardowe formalności, w tym weryfikacja prawna nieruchomości i identyfikacja kupującego.
Tak. Nie ma wymogu, aby zagraniczny nabywca znał hiszpański. Musi jednak rozumieć treść i skutki podpisywanych dokumentów. Jeżeli przy akcie notarialnym kupujący nie zna języka dokumentu, a notariusz nie może sam przekazać mu jego treści w zrozumiałym języku, hiszpańskie przepisy przewidują udział tłumacza.
Tak. Rezerwacja może zostać przeprowadzona zdalnie, m.in. po prezentacji wideo, przy elektronicznej wymianie dokumentów i przelewie depozytu. Przed jego wpłatą należy jednak sprawdzić warunki rezerwacji, w szczególności zasady zwrotu środków oraz dalsze etapy analizy prawnej.
Samo posiadanie hiszpańskiego rachunku bankowego nie jest co do zasady warunkiem nabycia nieruchomości, jednak sposób dokonania płatności oraz obsługi późniejszych kosztów powinien zostać ustalony przed finalizacją transakcji. Banki i inne podmioty uczestniczące w transakcji mogą również wymagać dokumentacji dotyczącej pochodzenia środków.
Tak. Zakup nieruchomości w Hiszpanii może zostać przeprowadzony zdalnie, bez osobistej obecności kupującego na większości, a przy odpowiednim przygotowaniu nawet na wszystkich etapach wymagających działania w Hiszpanii. Nieruchomość można obejrzeć podczas prezentacji online, zdalnie uzgodnić warunki zakupu i dokonać rezerwacji, a do podpisania aktu notarialnego ustanowić pełnomocnika.
Tak. Nabywca może udzielić pełnomocnictwa, które pozwoli reprezentować go podczas zakupu nieruchomości w Hiszpanii. Zakres pełnomocnictwa powinien dokładnie określać czynności, które pełnomocnik może wykonywać, w tym – jeżeli zostało to przewidziane – podpisanie aktu zakupu przed hiszpańskim notariuszem.
Tak. Prawidłowo umocowany pełnomocnik może reprezentować kupującego przed hiszpańskim notariuszem i podpisać w jego imieniu Escritura de compraventa. Dzięki temu nabywca nie musi przyjeżdżać do Hiszpanii wyłącznie na finalizację transakcji.
Pełnomocnictwo można sporządzić m.in. przed hiszpańskim notariuszem, w odpowiedniej hiszpańskiej placówce konsularnej albo przed notariuszem w kraju zamieszkania kupującego. W przypadku dokumentu sporządzonego poza Hiszpanią trzeba zadbać o jego właściwą formę, a gdy jest to wymagane również o Apostille i odpowiednie tłumaczenie na język hiszpański.
Nie istnieje jedna obowiązująca dla wszystkich transakcji kwota. Wysokość depozytu zależy od nieruchomości, sprzedającego oraz uzgodnionych warunków. Może to być przykładowo kilka tysięcy euro albo określony procent ceny nieruchomości. Najważniejsze jest sprawdzenie warunków rezerwacji przed dokonaniem przelewu.
Zależy to od treści konkretnego dokumentu rezerwacyjnego. Przed wpłatą pieniędzy należy sprawdzić, w jakich sytuacjach depozyt podlega zwrotowi, a kiedy może zostać zatrzymany. Szczególnego znaczenia nabierają warunki dotyczące wyniku analizy prawnej nieruchomości, finansowania zakupu oraz wycofania się którejś ze stron.
Analiza prawna jest szczególnie istotna przy zakupie na odległość. Powinna obejmować m.in. weryfikację właściciela, tytułu prawnego do nieruchomości, hipotek i innych obciążeń oraz odpowiednich informacji znajdujących się w Registro de la Propiedad. Zakres kontroli zależy od rodzaju nieruchomości i konkretnej transakcji.
Numer NIE (Número de Identidad de Extranjero) jest potrzebny cudzoziemcowi przy wielu czynnościach związanych z zakupem i rozliczeniem nieruchomości w Hiszpanii. W odpowiednich okolicznościach część formalności związanych z uzyskaniem NIE może zostać przeprowadzona przez prawidłowo umocowanego przedstawiciela.
Część dokumentów związanych z transakcją, w tym dokumentacja wykorzystywana przy zdalnej rezerwacji, może być obsługiwana elektronicznie. Nie oznacza to jednak, że podpisanie online dokumentu rezerwacyjnego jest równoznaczne z finalizacją zakupu. W praktyce finalizacja transakcji odbywa się poprzez Escritura de compraventa przed hiszpańskim notariuszem – osobiście albo przez odpowiednio umocowanego pełnomocnika.
Tak. Również zakup nieruchomości z rynku pierwotnego może być w znacznej części przeprowadzony na odległość. Dokumentacja inwestycji, rezerwacja, kolejne umowy i płatności mogą być obsługiwane bez stałej obecności klienta w Hiszpanii. Przed dokonaniem wpłat należy jednak zweryfikować dewelopera, inwestycję, dokumentację oraz warunki poszczególnych płatności.
Tak. Przy zakupie z rynku wtórnego szczególnie ważna jest jednak niezależna analiza stanu prawnego nieruchomości. W zależności od nieruchomości warto również rozważyć jej kontrolę techniczną, zwłaszcza jeżeli kupujący nie miał możliwości obejrzenia domu lub apartamentu osobiście.
Odpowiednio umocowany prawnik może przejąć znaczną część czynności związanych z transakcją, w tym analizę prawną, kontakty ze stronami i określone formalności administracyjne, a jeżeli zakres pełnomocnictwa na to pozwala – również reprezentować kupującego podczas finalizacji zakupu przed notariuszem. Zakres czynności zależy od udzielonego pełnomocnictwa.
