Jak zmienił się rynek nieruchomości na Costa del Sol w ciągu ostatniego roku? Na co Polacy zwracają większą uwagę przy zakupie nieruchomości, czym kierują się przy wyborze i ile średnio wydają na nieruchomości?
O czym przeczytasz w tej notce?
W pierwszym półroczu 2026 roku Polacy nabyli 2 269 domów i apartamentów, co stanowi o 186 nieruchomości więcej niż w pierwszej połowie 2025 roku. W skali całego rynku nieruchomości w Hiszpanii udział zagranicznych nabywców w II kwartale 2026 roku wyniósł 15,98%, z czego 4,33% cudzoziemców stanowili Polacy. W porównaniu z wynikami sprzed pandemii udział zagranicznych właścicieli nieruchomości w rejonie Costa del Sol stale rośnie i póki co nie zapowiada się, aby miało to się zmienić.
Ten rekordowy wynik ostatnich lat potwierdza wcześniejsze prognozy z początku obecnego roku kalendarzowego, mówiące o zrównoważonym i stabilnym wzroście popytu wśród Polaków na nieruchomości na wybrzeżu. Zgodnie z badaniem CBRE European Investor Intentions Survey z początku 2026 roku, 89% inwestorów przewidywało, że sprzedaż nieruchomości w 2026 r. utrzyma się na tym samym poziomie co w ubiegłym roku lub wzrośnie.
Najbardziej oczywistą odpowiedzią na pytanie „co przyciąga Polaków na wybrzeże?” jest sprzyjający klimat, bliskość do morza i położenie geograficzne tego regionu. Pogoda na Costa del Sol charakteryzuje się łagodnymi zimami oraz ponad 320 słonecznymi dniami w roku.
Oczywiście na pogodę wpływa również geograficzne umiejscowienie wybrzeża, które oferuje zróżnicowany teren, stanowiąc świetną bazę wypadową zarówno dla miłośników turystyki górskiej, jak i dla fanów sportów wodnych. Lokalizacja takich miast jak Marbella czy Malaga, gdzie z jednej strony roztaczają się szczyty górskie, a z drugiej znajduje się morze, sprawia, że amplituda temperatur jest mniejsza niż w Polsce, a tym samym zima jest cieplejsza, a lato mniej upalne.
Kolejnym argumentem przemawiającym za przeprowadzką jest coraz lepiej rozwinięta infrastruktura drogowa oraz rosnąca liczba połączeń lotniczych. W niecałe 3 godziny jesteśmy w stanie dotrzeć stąd do stolicy Hiszpanii, a lotnisko w Maladze jest również świetnie skomunikowane z Warszawą, zapewniając w sezonie letnim loty aż 6 razy w tygodniu. W 2025 roku Lotnisko Málaga-Costa del Sol obsłużyło rekordowe 26,76 mln pasażerów.
Marbella oraz inne większe miasta takie jak Malaga czy Sewilla, wyróżniają się nie tylko dobrze rozwiniętą infrastrukturą komunikacyjną, ale także bogatą ofertą gastronomiczną oraz dostępem do międzynarodowych szkół i wysokiej jakości opieki medycznej.
Polacy najczęściej poszukują mieszkań z budżetem do 500 tys. euro z dwiema sypialniami, tarasem, basenem, dobrym dostępem do plaży i usług. Znacząco zwiększyła się liczba polskich inwestorów poszukujących mniejszych apartamentów o powierzchniach do 70m2. Coraz częściej wybierają oni nie najbardziej prestiżowy adres, lecz lokalizację oferującą najlepszą relację ceny do potencjału najmu oraz możliwości późniejszej sprzedaży.
– W 2026 r. polscy klienci kupują spokojniej i bardziej selektywnie niż w ubiegłym roku. W przypadku nieruchomości na własny użytek, biorą pod uwagę rynek pierwotny, jak i wtórny. Natomiast o wyborze decydują przede wszystkim: lokalizacja, standard, widok, dostęp do plaży oraz całoroczna infrastruktura. Większą ostrożność widać przy zakupach inwestycyjnych, szczególnie z myślą o najmie krótkoterminowym. Klienci dokładniej sprawdzają przepisy gminne, zasady danej wspólnoty mieszkaniowej i możliwości legalnego wynajmu – mówi Agnieszka Marciniak-Kostrzewa, założycielka Agnes Inversiones – największego i najstarszego polskiego biura nieruchomości na Costa del Sol, które w tym roku świętuje 20-lecie działalności.
Zaostrzenie przepisów dotyczących najmu krótkoterminowego skutkowało osłabieniem zainteresowania części inwestorów, planujących zakup nieruchomości pod wynajem mieszkań w przedsprzedaży, na rzecz nieruchomości z rynku wtórnego. Zgodnie z nowo wprowadzonymi regulacjami, po zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego, po zakończeniu budowy nie ma pewności czy lokal będzie mógł zostać przeznaczony pod wynajem krótkoterminowy. Władze miasta mogą bowiem w tym czasie ograniczyć lub zakazać takiej działalności w danej strefie, a wspólnota mieszkaniowa może nie wyrazić na nią zgody większością głosów, jeżeli nie uzyska się wymaganych 3/5 głosów właścicieli.
Zdecydowanie bardziej komfortowe dla takich osób jest wybór mieszkań z rynku wtórnego, których status prawny jest prostszy do oceny lub zdecydowanie się na najem średnio- i długoterminowy.
Zgodnie z przewidywaniami na 2026 rok, w pierwszej jego połowie rynek nieruchomości w Marbelli utrzymywał trend wzrostowy, aby w czerwcu osiągnąć fazę stabilizacji. Wtedy też średnia cena ofertowa osiągnęła rekordowe 5 608 euro/m², co oznacza wzrost o 7,6% rok do roku, ale jedynie ok. 1,5% względem grudnia 2025 r.
Rok wcześniej przedział cen zaczynał się średnio w granicach od 450 tyś. euro, podczas gdy w 2026 r. średnia wartość nieruchomości zaczyna się od 500 tyś. euro. Oczywiście jest to zależne od atrakcyjności lokalizacji nieruchomości i miasta, w którym się znajduje, np. ceny apartamentu w Marbelli będą znacznie wyższe niż ceny mieszkań w Fuengiroli.
Jak zauważa Agnieszka Marciniak-Kostrzewa, wzrost cen nieruchomości na Costa del Sol wynika z faktu, że ograniczona podaż w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach nie nadąża za silnym popytem międzynarodowym. W 2025 r. zagraniczni nabywcy odpowiadali za ok. 32,8% wszystkich zakupów mieszkaniowych w prowincji Málaga, co dało jej drugie miejsce w Hiszpanii. W miejscowościach takich jak Marbella, Estepona czy Fuengirola udział zagranicznych nabywców jest jeszcze wyższy, a w segmencie nowych i luksusowych inwestycji w niektórych lokalizacjach przekracza nawet 60%.
Określeniem „climate pricing” nazywa się premiowanie i uznanie za bardziej atrakcyjne nieruchomości zaprojektowane pod kątem energooszczędności i komfortu klimatycznego. Zmiany klimatyczne nie mają negatywnego wpływu na atrakcyjność inwestycyjną apartamentów i willi, jednak zauważalna jest ewolucja rynku w kierunku wykorzystywania w budownictwie najnowszych technologii minimalizujących wpływ na środowisko.
Lokalizacja budynku jest zatem analizowana nie tylko pod kątem odległości od morza czy atrakcyjności inwestycyjnej, ale także z perspektywy mikroklimatu, ekspozycji na słońce, efektywności energetycznej oraz standardu technicznego nieruchomości.
Według ostatnich danych, w 2025 r. zagraniczni nabywcy zakupili łącznie 138 254 nieruchomości w Hiszpanii, z czego aż 4 136 transakcji dokonali Polacy. Dało to naszym rodakom 7. miejsce w rankingu zagranicznych nabywców, a w niektórych gminach Polacy uplasowali się już na 3. miejscu.
Zakup nieruchomości to inwestycja, która może mieć różne cele – od nabycia domu lub apartamentu do zamieszkania na stałe czy tylko na wakacje –…
Ceny nieruchomości na Costa del Sol nadal rosły, choć w połowie 2026 roku tempo wzrostu zaczęło się stabilizować. W Marbelli średnia cena ofertowa w czerwcu osiągnęła 5 608 euro/m², czyli o 7,6% więcej niż rok wcześniej. Polacy najczęściej poszukują mieszkań z budżetem do 500 tys. euro, natomiast średni poziom cen atrakcyjnych nieruchomości przesunął się z ok. 450 tys. euro w 2025 roku do ok. 500 tys. euro w 2026 roku. Ostateczna cena zależy jednak przede wszystkim od lokalizacji, standardu i rodzaju nieruchomości.
W 2026 roku polscy klienci kupują bardziej selektywnie i dokładniej analizują potencjał nieruchomości. Liczą się przede wszystkim lokalizacja, standard, widok, dostęp do plaży i usług, całoroczna infrastruktura oraz możliwość późniejszej odsprzedaży lub wynajmu. W przypadku inwestycji przeznaczonych na najem krótkoterminowy większą uwagę zwraca się także na lokalne regulacje i zasady wspólnot mieszkaniowych. Z tego powodu część inwestorów częściej wybiera rynek wtórny albo najem średnio- i długoterminowy, gdzie sytuacja prawna jest łatwiejsza do oceny.
