Wynajem krótkoterminowy (tzw. wakacyjny) w Hiszpanii pozostaje jednym z najbardziej regulowanych segmentów rynku nieruchomości. W latach 2025-2026 zostały doprecyzowane i weszły w życie przepisy dotyczące m.in. zgody wspólnoty właścicieli, rejestracji oraz kontroli ofert internetowych. Od 3 kwietnia 2025 r. właściciel, który chce rozpocząć działalność turystyczną w lokalu objętym wspólnotą, musi co do zasady uzyskać jej uprzednią, wyraźną zgodę większością 3/5 właścicieli reprezentujących 3/5 udziałów. Równolegle w 2025 r. hiszpańskie Ministerstwo ds. Konsumentów poinformowało o usunięciu z Airbnb ok. 65 tys. ofert niespełniających wymogów prawnych. W 2026 r. sytuację dodatkowo zmienił wyrok Tribunal Supremo, który częściowo uchylił państwową procedurę Registro Único de Arrendamientos. Dla nabywców nieruchomości w Andaluzji kluczowe jest więc rozróżnienie między wpisem do Registro de Turismo de Andalucía (RTA), wymogami gminy, zasadami wspólnoty właścicieli oraz przepisami dotyczącymi platform internetowych.
O czym przeczytasz w tej notce?
Hiszpania pozostaje jednym z największych rynków turystycznych świata. Według INE (hiszpański Narodowy Instytut Statystyki) w 2025 r. kraj przyjął 96,8 mln turystów zagranicznych, o 3,2% więcej niż rok wcześniej, a ich łączne wydatki wyniosły 134,7 mld euro (+6,8% r/r). Szczególnie szybko rośnie rynek polski: Turespaña podaje, że w 2024 r. Hiszpanię odwiedziło 2,44 mln turystów z Polski, a w 2025 r. liczba przyjazdów z Polski wzrosła o kolejne 23,6%, a wydatki o 28,3%. Costa del Sol pozostaje jednym z kluczowych obszarów tego rynku – lotnisko Málaga-Costa del Sol obsłużyło w 2025 r. rekordowe 26,76 mln pasażerów, o 7,4% więcej niż w 2024 r.
Rosnący popyt turystyczny nie oznacza jednak, że każda nieruchomość z dotychczasowym wpisem VUT (Vivienda de Uso Turístico – lokal mieszkalny przeznaczony na krótkoterminowy wynajem turystyczny) będzie mogła być automatycznie wynajmowana przez nowego właściciela. Orzecznictwo Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) z 2025 r. potwierdziło, że andaluzyjska licencja/wpis ma charakter związany z nieruchomością i sama sprzedaż nie powoduje jego wygaśnięcia. Jednocześnie nowsza interpretacja z 19 marca 2026 r. wskazuje, że nabywca, który kupił lokal po 3 kwietnia 2025 r., musi uzyskać zgodę wspólnoty właścicieli, jeżeli chce wykonywać działalność turystyczną – nawet gdy nieruchomość była wcześniej wpisana do rejestru. Dlatego istniejąca licencja jest ważnym elementem, ale nie stanowi samodzielnej gwarancji możliwości dalszego wynajmu.
Rozstrzygnięcie z 30 lipca 2025 r. dotyczące nieruchomości w Maladze potwierdziło, że licencja turystyczna w Andaluzji nie jest przypisana do właściciela. Jej skuteczność wiąże się przede wszystkim ze statusem nieruchomości. Późniejsze rozstrzygnięcia doprecyzowały jednak, że transfer licencji i prawo nowego właściciela do prowadzenia działalności turystycznej to dwie odrębne kwestie.
To ważne: istniejąca licencja nie zwalnia automatycznie nowego nabywcy z wymogów obowiązujących w chwili zakupu.
Wyjątek przejściowy dotyczy właścicieli, którzy legalnie wykonywali działalność turystyczną przed 3 kwietnia 2025 r. i wcześniej podlegali właściwym przepisom turystycznym. Zgodnie z rozstrzygnięciem DGSJFP z 19 marca 2026 r. wyjątek ten odnosi się do konkretnego właściciela prowadzącego działalność przed tą datą, a nie wyłącznie do samej nieruchomości.
W praktyce przed zakupem apartamentu z istniejącą licencją należy więc zweryfikować nie tylko numer RTA, ale również datę i status wpisu, uchwały lub statut wspólnoty oraz aktualne przepisy gminy lub miasta.
W Andaluzji nabywca nieruchomości już wpisanej do RTA powinien zgłosić zmianę titularidad (prawo własności / tytuł prawny / bycie formalnym właścicielem lub uprawnionym podmiotem) przez Oficina Virtual de la Junta de Andalucía (internetowy urząd administracji regionalnej Andaluzji – portal, przez który mieszkańcy, firmy i pełnomocnicy mogą załatwiać różne sprawy online). Urząd wskazuje w aktualnym FAQ, że służy do tego elektroniczny formularz „Comunicación” w Registro de Turismo de Andalucía; w części dotyczącej zmian należy zaznaczyć „Titularidad” i podać numer RTA.
W zgłoszeniu należy podać dane nowego podmiotu oraz okresy funkcjonowania VUT. Do formularza trzeba dołączyć aktualną nota simple informativa (skrócony wypis aktu z rejestru nieruchomości) z Registro de la Propiedad; jeżeli działa pełnomocnik – także dokument potwierdzający umocowanie, chyba że zgłoszenie składa się odpowiednim certyfikatem (profilem zaufanym) przedstawiciela osoby prawnej.
Samo zgłoszenie zmiany właściciela nie zastępuje pozostałych wymogów. Nowy nabywca powinien równolegle potwierdzić, że nieruchomość nadal spełnia warunki techniczne i urbanistyczne, nie jest objęta zakazem zawartym w statusie rady osiedlowej oraz – gdy ma to zastosowanie – posiada wymaganą zgodę wspólnoty właścicieli.
Na Costa del Sol trzeba sprawdzać przepisy konkretnej gminy. Przykładowo w mieście Malaga od 23 sierpnia 2025 r. obowiązuje zawieszenie nowych VUT na okres maksymalnie trzech lat w związku z pracami nad zmianą PGOU (Plan General de Ordenación Urbanística, czyli ogólny plan zagospodarowania przestrzennego miasta). W lipcu 2026 r. miasto przyjęło też wstępnie kolejne zmiany ograniczające automatyczne dopuszczanie funkcji hospedaje jako alternatywy dla funkcji mieszkaniowej. Ograniczenia te dotyczą miasta Malaga, a nie całego wybrzeża, dlatego sytuację trzeba oceniać osobno dla każdego municipio.
Od 1 lipca 2025 r. w Hiszpanii funkcjonował państwowy system Registro Único de Arrendamientos (NRUA), przewidziany w Real Decreto 1312/2024 dla ofert krótkoterminowych publikowanych na platformach internetowych. 19 maja 2026 r. Tribunal Supremo częściowo uchylił to rozporządzenie, uznając, że państwo nie miało kompetencji do ustanowienia w tym kształcie procedury rejestracji w Registro de la Propiedad lub Registro de Bienes Muebles. Wyrok został opublikowany w BOE (Dziennik Urzędowy Państwa) 8 czerwca 2026 r.
Uchylenie dotyczyło procedury państwowego rejestru i obowiązku uzyskiwania numeru w tym trybie, natomiast przepisy dotyczące Ventanilla Única Digital oraz obowiązków przekazywania danych przez platformy pozostały w mocy. Od 20 maja 2026 r. stosuje się ponadto unijne rozporządzenie 2024/1028 dotyczące zbierania i wymiany danych o najmie krótkoterminowym. Z punktu widzenia właściciela oznacza to, że przed publikacją oferty trzeba sprawdzić aktualne wymogi rejestracji dla danego regionu i platformy – nie należy utożsamiać wpisu do RTA z uchyloną państwową procedurą NRUA.
Hiszpania zakończyła 2025 r. z rekordowymi 96,8 mln turystów zagranicznych, a ich wydatki łączne osiągnęły 134,7 mld euro. Andaluzję odwiedziło w 2025 r. 37,9 mln turystów. Jednocześnie oficjalny raport Junta de Andalucía „Oferta de alojamiento turístico en Andalucía. Año 2025” pokazuje, że liczba miejsc w mieszkaniach przeznaczonych na cele turystyczne wzrosła o 9,4% r/r do 792 216 i stanowiła 54,6% wszystkich regulowanych miejsc noclegowych w regionie. Costa del Sol skupiała 58,7% miejsc noclegowych całego andaluzyjskiego wybrzeża.
Te dane potwierdzają znaczenie segmentu VUT, ale również rosnącą skalę jego regulacji. Status prawny nieruchomości – wpis w RTA, zgodność z planowaniem miejskim, sytuacja we wspólnocie oraz możliwość legalnego oferowania lokalu online – powinien być dziś weryfikowany równie dokładnie jak stan księgi wieczystej czy obciążenia nieruchomości. Sam numer licencji nie stanowi prawnej gwarancji wyższej ceny sprzedaży ani określonego dochodu z najmu.
Zmiana przepisów, dotyczących wynajmu krótkoterminowego (tzw. wakacyjnego) w Hiszpanii, skutkuje usuwaniem tysięcy ofert bez numeru licencji turystycznej. Jednak właściciele nieruchomości, które posiadają taką licencję,…
Od 3 kwietnia 2025 r. weszły w życie nowe przepisy, regulujące wynajem krótkoterminowy w Hiszpanii. Mają one na celu zwiększenie kontroli wspólnot mieszkaniowych nad…
Nie zawsze. Sama sprzedaż nieruchomości nie musi powodować wygaśnięcia wpisu RTA (Registro de Turismo de Andalucía – Rejestru Turystyki Andaluzji), ale nowy właściciel powinien zgłosić zmianę titularidad i sprawdzić aktualne warunki wykonywania działalności. Po zmianie Ley de Propiedad Horizontal (podstawowe przepisy regulujące funkcjonowanie wspólnot właścicieli lokali w budynkach wielorodzinnych) obowiązującej od 3 kwietnia 2025 r. oraz zgodnie z interpretacją DGSJFP (Dyrekcja Generalna ds. Bezpieczeństwa Prawnego i Wiary Publicznej) z 19 marca 2026 r. nabywca kupujący nieruchomość po tej dacie może być zobowiązany do uzyskania uprzedniej zgody wspólnoty większością 3/5 właścicieli i 3/5 udziałów. Trzeba też zweryfikować statut wspólnoty i przepisy urbanistyczne gminy.
Co najmniej: aktualny wpis w RTA i jego status, skrócona informacja z Registro de la Propiedad (rejestru nieruchomości), statut i uchwały wspólnoty właścicieli, zgodność urbanistyczną oraz ewentualne lokalne ograniczenia VUT, okresy funkcjonowania zgłoszone w RTA, a także aktualne zasady publikowania ofert na platformach internetowych. Na Costa del Sol wymogi mogą różnić się pomiędzy gminami, dlatego weryfikacja powinna dotyczyć konkretnej nieruchomości i konkretnej jednostki samorządu terytorialnego.
