Inwestycja w nieruchomość na wynajem w Hiszpanii – przewodnik inwestora i nowe przepisy 2026

W dobie obecnych uwarunkowań ekonomicznych, w tym chęci dywersyfikacji geograficznej majątku, zakup nieruchomości jest doskonałym kierunkiem dla polskich inwestorów. Jeśli połączycie to z prestiżową lokalizacją – taką jak Marbella – otrzymacie gotowy przepis na sukces.

Luksusowy dom na Costa del Sol na urlop i… wynajem

Atrakcyjność andaluzyjskiego wybrzeża oraz stale rosnący prestiż, wiążący się z posiadaniem swojego domu czy apartamentu w tej lokalizacji sprawiają, że coraz więcej Polaków poszukuje luksusowych nieruchomości usytuowanych w tym regionie Hiszpanii.

Nabywając nieruchomość na Costa del Sol, inwestorzy kierują się przeważnie dwoma potrzebami – chęcią posiadania prywatnej, luksusowej enklawy na czas urlopu oraz dywersyfikacją posiadanego portfela inwestycyjnego poprzez krótko- i długoterminowy wynajem nieruchomości.

Decydując się na zakup apartamentu lub domu w celu inwestycyjnym, nie warto zaprzątać sobie głowy codziennymi obowiązkami – związanymi z jej wynajmem czy administracją, aby skupić się jedynie na doglądaniu płynących z niej zysków oraz rezerwacji na czas zasłużonego urlopu.

W takich przypadkach doskonałym rozwiązaniem jest nawiązanie współpracy z doświadczonym i wykwalifikowanym biurem nieruchomości, które zajmie się wszelkimi sprawami związanymi z procesem wynajmu – od przygotowania i zarządzania ogłoszeniami na portalach, przez rozmowy z potencjalnymi klientami, aż po kwestie formalno-organizacyjne, takie jak umowy wynajmu, obsługa gości czy sprzątanie.

Nowe regulacje dotyczące wynajmu nieruchomości w Hiszpanii

Na podstawie Dekretu 31/2024 (Decreto 31/2024) w Andaluzji zmieniono definicję i wymogi dla tzw. mieszkań turystycznych (VUT – viviendas de uso turístico) oraz wzmocniono rolę gmin i wspólnot mieszkaniowych (comunidad de propietarios) w procesie ich ustanawiania.

Jeżeli apartament nie posiada licencji turystycznej:

Na początku warto pamiętać, iż zgodnie z regulacjami, aby uzyskać licencję turystyczną, apartament musi posiadać LPO (Licencia de Primera Ocupación). Następnie, aby móc wynajmować apartament krótkoterminowo, właściciele są zobowiązani uzyskać zgodę wspólnoty mieszkańców.

Decyzja o zatwierdzeniu wynajmu będzie wymagała większości w postaci 3/5 głosów. Jeśli statut wspólnoty nie zabrania wynajmu turystycznego, ostateczna decyzja będzie zależała właśnie od głosowania mieszkańców. Wspólnota może nie tylko nie wyrazić zgody na wynajem turystyczny, ale też w ogóle go ograniczyć lub całkowicie go zakazać – również większością 3/5 głosów.

Przed zakupem na rynku wtórnym warto sprawdzić statut wspólnoty oraz protokoły z ostatnich zebrań – jeśli wprowadzono zakaz VUT, uzyskanie licencji może być niemożliwe.

Dekret zaostrzył wymogi techniczne (m.in. minimum 14 m² na osobę, stała klimatyzacja oraz ogrzewanie w salonach i sypialniach, numer kontaktowy 24/7 oraz wentylacja – okna na zewnątrz lub otwarte patio).

Jeżeli apartament posiada licencję:

W Andaluzji licencja ma charakter realny (carácter real), czyli  jest związana z lokalem, a nie z osobą właściciela.  Ponieważ licencja przypisana jest do nieruchomości – nie właściciela, dlatego też po zakupie nieruchomości z licencją należy zgłosić zmianę właściciela poprzez złożenie deklaracji o zmianie tytułu prawnego. W przypadku wynajmu nieruchomości na krótki termin należy przepisać licencję na firmę zarządzającą (jeśli takowa jest).

Podmiot zarządzający jest bowiem w pełni odpowiedzialny za prowadzony wynajem i wymogi z nim związane. Dlatego w przypadku zmiany tej firmy, rezygnacji ze współpracy lub sprzedaży – należy ponownie zgłosić nowego zarządcę/właściciela.

Obowiązkowy jest także numer potocznie nazywany NRA (NRUA – Numero de Registro Único de Alquiler), który muszą posiadać wszystkie nieruchomości wynajmowane krótkoterminowo. NRA jest obowiązkowy od 1 lipca 2025 r. i od tej daty musi widnieć na portalach ogłoszeniowych, gdzie można dokonywać rezerwacji online. Brak numeru NRA uniemożliwia publikację ogłoszeń na portalach oraz wynajem zgodnie z aktualnymi regulacjami.

NRA wiąże się także z koniecznością corocznego złożenia modelu informacyjnego – dotyczącego wynajmu krótkoterminowego – w celu utrzymania aktywnego numeru rejestru najmu (NRUA – Número de Registro Único de Arrendamientos). Niezłożenie odpowiedniego zeznania w terminie 1 lutego do 2 marca każdego roku uniemożliwi składanie ewentualnych reklamacji po tym terminie.

Dodatkowo obowiązuje coroczny raport aktywności, czyli formularz N2 (Depósito de arrendamientos de corta duración) składany w Registro de la Propiedad. Brak jego złożenia może skutkować cofnięciem numeru NRA i usunięciem ogłoszeń z platform.

Dla każdej nieruchomości wynajmowanej krótkoterminowo istnieje obowiązek rejestrowania turystów poprzez platformę Hospedaje – połączonym z policyjnym systemem Guardia Civil – podając informacje o dokumencie tożsamości dla każdej osoby z grupy wynajmujących powyżej 16 roku życia. Brak wymaganych dokumentów może skutkować utrata licencji oraz otrzymaniem kary urzędowej.

Rola biura w wynajmie nieruchomości na Costa del Sol

Wielu klientów nie zagłębia się w cały proces i szereg działań, które podejmuje biuro, aby znaleźć klienta na daną nieruchomości. I choć na pierwszy rzut oka mogłoby się wydawać, że praca zespołu odpowiedzialnego za zarządzanie wynajmem ogranicza się jedynie do przygotowania i opublikowania ogłoszenia na portalu typu Booking.com czy Airbnb, a następnie czekania na zgłoszenie, to lista zadań jest zdecydowanie dłuższa.

Aby w pełni wykorzystać potencjał danej nieruchomości, niezbędne jest przygotowanie jak najkorzystniejszej oferty, spełniającej wymagania rynkowe oraz oczekiwania klientów. W tym celu konieczne jest stałe monitorowanie ogłoszeń o charakterystyce zbliżonej do posiadanej nieruchomości. Proces ten pozwala na dokonywanie bieżących modyfikacji ofert – zarówno pod kątem cenowym, jak również w kontekście pakietu usług składających się na ofertę.

Kolejnym, istotnym obszarem wymagającym wzmożonej czujności, jest obserwacja treści ogłoszeń, które publikujemy na portalach. Zastanawiacie się, dlaczego? Otóż zdarzają się sytuacje, w których portale samodzielnie dokonują ich modyfikacji. To zaś przekłada się na zwiększenie kosztów ponoszonych przez właściciela nieruchomości np. poprzez opłacenie firmy sprzątającej. W takich przypadkach niezbędna jest interwencja w celu aktualizacji ogłoszenia i przywrócenia jego pierwotnej formy. Tym z powodzeniem zajmuje się biuro – dbające o to, by proces wynajmu był przeprowadzony zgodnie z wcześniejszymi ustaleniami.

Pełny zakres działań biura, dbającego o nieruchomość i zajmującego się jej wynajmem, jest jednak o wiele szerszy i obejmuje między innymi:

• Zgłoszenie nieruchomości pod wynajem – osoba chcąca wynajmować nieruchomość na okres m.in. 7 dni, jest zobligowana do rejestracji jej w hiszpańskim urzędzie. Koszt rejestracji wynosi ok 200€.
• Kontrola płatności dokonywanych przez klientów.
• Check-in / check-out gości wynajmujących obiekt -obsługa podczas pobytu zgodna z usługami zawartymi w ogłoszeniu.
• Organizacja sprzątania po wymeldowaniu gości – współpraca z firmą sprzątającą, która będzie wykonywała usługę każdorazowo po wymeldowaniu gości.
• Dbanie o pozytywne opinie – recenzje osób wynajmujących nieruchomość to jeden z głównych wskaźników, którym kierują się użytkownicy poszukujący domu czy apartamentu na wynajem. W pierwszym roku, ze względu na małą ilość opinii zainteresowanie ofertą może być mniejsze, dlatego biuro przykłada dużą wagę do zadowolenia najemców, a co za tym idzie do pozostawienia przez nich pozytywnej recenzji.
• Zarządzanie cenami – biuro w pełnym porozumieniu z klientem ustala i modyfikuje cenę nieruchomości – w zależności od popytu, aby nieruchomość generowała jak największy przychód i zysk.

Koszty utrzymania nieruchomości na Costa del Sol

Należy pamiętać, że poszczególne gminy mogą wprowadzać ograniczenia w wydawaniu nowych licencji – na Costa del Sol restrykcje aktualnie dotyczą m.in. Malagi, Fuengiroli i Manilvy. Wspólnota mieszkaniowa (comunidad de propietarios) może podnieść opłaty dla lokali z licencją turystyczną maksymalnie o 20%.

Decydując się na kupno nieruchomości na wynajem na Costa del Sol, musicie sobie zdawać sprawę z kosztów jej utrzymania, do których zaliczają się między innymi:

• Koszty współpracy z portalami ogłoszeniowymi – Airbnb (15% wartości oferty) oraz Booking (15% wartości oferty +1,1% opłaty transakcyjnej, łącznie nie powinno przekroczyć 16,5%).
• Sprzątanie (koszt uwzględniony jest w cenie oferowanej wynajmującemu).
• Zużycie wody i prądu.
• Opłaty osiedlowe (czynsz).
• IBI (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles), czyli podatek od nieruchomości – zależny od wielkości nieruchomości oraz opłat ustalonych przez gminę, w której znajduje się nieruchomość.
• Dedykowane ubezpieczenie (opcjonalnie) – szerszy zakres pokrywania ewentualnych strat właściciela, które nie wynikają z podstawowego pakietu ubezpieczenia – koszt ok. 200 € rocznie. Warto korzystać z usług sprawdzonej firmy, poleconej przez biuro nieruchomości.

Decyzja o współpracy z biurem, które w pełnym zakresie zajmie się obsługą wynajmu nieruchomości, wiąże się z doliczeniem prowizji do całości ponoszonych kosztów. W warunkach rynkowych prowizja wynosi ok. 20% (+21% VAT) uzyskanego przychodu.

Podatek od wynajmu nieruchomości w Hiszpanii

Zakup nieruchomości pod wynajem wiąże się ze stałym uzyskiwaniem dodatkowego dochodu, który trzeba będzie rozliczyć. Według przyjętych norm prawnych, podatek ten należy rozliczać kwartalnie, a jego wysokość wynosi 19% od uzyskanego dochodu.

Dla nierezydentów, czyli osób spoza UE, stawka wynosi 24% od przychodu brutto (bez odliczeń). W okresach bez wynajmu może wystąpić podatek od dochodu domniemanego (ok. 1,1% lub 2% wartości katastralnej rocznie).

W przypadku rozliczeń podatkowych do kosztów, które możecie odliczyć, zaliczają się:

• opłata osiedlowa,
• koszt zużycia prądu,
• koszt zużycia wody,
• ubezpieczenie mieszkania,
• koszty usługi konserwacyjnej np. sprzątania (należy posiadać fakturę na tę usługę),
• koszt współpracy z biurem zajmującym się nieruchomością,
• Internet.

Przy dokonywaniu rozliczeń podatkowych warto pamiętać, że od przychodu możemy odliczyć jedynie koszty przypadające na okres, w którym dana nieruchomość była wynajmowana.

Przykładowo, jeśli w danym kwartale wynajmowaliście apartament bądź dom przez 90 dni, a ubezpieczenie roczne kosztuje nas 360 €, to w kwartalny rozliczeniu odliczymy kwotę w wysokości 90 €. Zasada ta odnosi się do wszystkich kosztów związanych z eksploatacją nieruchomości ponoszonych przez właściciela.

W celu przeprowadzenia rozliczenia podatkowego w pełnej zgodności z obowiązującym w Hiszpanii prawem, warto nawiązać współpracę ze sprawdzonym biurem księgowym, którego koszt kwartalny wynosi ok. 150 €.

Pozwól sobie pomóc 

Posiadanie wymarzonego domu czy apartamentu na Costa del Sol wiąże się z wieloma dodatkowymi obowiązkami, które z powodzeniem można przekazać Agnes Inversiones. Nasze wieloletnie doświadczenie na hiszpańskim rynku nieruchomości sprawia, że jesteśmy doskonałym partnerem, który zdejmie z Was zarządzanie nieruchomością i jej wynajmem, efektem czego będziecie mogli skupić się jedynie na planowaniu zasłużonego urlopu i kolejnych inwestycji.