W dobie obecnych uwarunkowań ekonomicznych, w tym chęci dywersyfikacji geograficznej majątku, zakup nieruchomości jest doskonałym kierunkiem dla polskich inwestorów. Jeśli połączycie to z prestiżową lokalizacją – taką jak Marbella – otrzymacie gotowy przepis na sukces.
O czym przeczytasz w tej notce?
Atrakcyjność andaluzyjskiego wybrzeża oraz stale rosnący prestiż, wiążący się z posiadaniem swojego domu czy apartamentu w tej lokalizacji sprawiają, że coraz więcej Polaków poszukuje luksusowych nieruchomości usytuowanych w tym regionie Hiszpanii.
Nabywając nieruchomość na Costa del Sol, inwestorzy kierują się przeważnie dwoma potrzebami – chęcią posiadania prywatnej, luksusowej enklawy na czas urlopu oraz dywersyfikacją posiadanego portfela inwestycyjnego poprzez krótko- i długoterminowy wynajem nieruchomości.
Decydując się na zakup apartamentu lub domu w celu inwestycyjnym, nie warto zaprzątać sobie głowy codziennymi obowiązkami – związanymi z jej wynajmem czy administracją, aby skupić się jedynie na doglądaniu płynących z niej zysków oraz rezerwacji na czas zasłużonego urlopu.
W takich przypadkach doskonałym rozwiązaniem jest nawiązanie współpracy z doświadczonym i wykwalifikowanym biurem nieruchomości, które zajmie się wszelkimi sprawami związanymi z procesem wynajmu – od przygotowania i zarządzania ogłoszeniami na portalach, przez rozmowy z potencjalnymi klientami, aż po kwestie formalno-organizacyjne, takie jak umowy wynajmu, obsługa gości czy sprzątanie.
Na podstawie Dekretu 31/2024 (Decreto 31/2024) w Andaluzji zmieniono definicję i wymogi dla tzw. mieszkań turystycznych (VUT – viviendas de uso turístico) oraz wzmocniono rolę gmin i wspólnot mieszkaniowych (comunidad de propietarios) w procesie ich ustanawiania.
Jeżeli apartament nie posiada licencji turystycznej:
Na początku warto pamiętać, iż zgodnie z regulacjami, aby uzyskać licencję turystyczną, apartament musi posiadać LPO (Licencia de Primera Ocupación). Następnie, aby móc wynajmować apartament krótkoterminowo, właściciele są zobowiązani uzyskać zgodę wspólnoty mieszkańców.
Decyzja o zatwierdzeniu wynajmu będzie wymagała większości w postaci 3/5 głosów. Jeśli statut wspólnoty nie zabrania wynajmu turystycznego, ostateczna decyzja będzie zależała właśnie od głosowania mieszkańców. Wspólnota może nie tylko nie wyrazić zgody na wynajem turystyczny, ale też w ogóle go ograniczyć lub całkowicie go zakazać – również większością 3/5 głosów.
Przed zakupem na rynku wtórnym warto sprawdzić statut wspólnoty oraz protokoły z ostatnich zebrań – jeśli wprowadzono zakaz VUT, uzyskanie licencji może być niemożliwe.
Dekret zaostrzył wymogi techniczne (m.in. minimum 14 m2 na osobę, stała klimatyzacja oraz ogrzewanie w salonach i sypialniach, numer kontaktowy 24/7 oraz wentylacja – okna na zewnątrz lub otwarte patio).
Aby legalnie wynajmować dom lub apartament turystom w Andaluzji, należy złożyć deklarację/wniosek do Junta de Andalucía. Po pozytywnej rejestracji nieruchomość zostaje wpisana do Registro de Turismo de Andalucía (RTA) i otrzymuje numer rejestracyjny (VUT), powszechnie określany jako licencja turystyczna.
Jeżeli apartament posiada licencję:
W Andaluzji licencja ma charakter realny (carácter real), czyli jest związana z lokalem, a nie z osobą właściciela. Ponieważ licencja przypisana jest do nieruchomości – nie właściciela, dlatego też po zakupie nieruchomości z licencją należy zgłosić zmianę właściciela poprzez złożenie deklaracji o zmianie tytułu prawnego. W przypadku wynajmu nieruchomości na krótki termin należy przepisać licencję na firmę zarządzającą (jeśli takowa jest).
Podmiot zarządzający jest bowiem w pełni odpowiedzialny za prowadzony wynajem i wymogi z nim związane. Dlatego w przypadku zmiany tej firmy, rezygnacji ze współpracy lub sprzedaży – należy ponownie zgłosić nowego zarządcę/właściciela.
Dla każdej nieruchomości wynajmowanej krótkoterminowo istnieje obowiązek rejestrowania turystów poprzez platformę Hospedaje – połączonym z policyjnym systemem Guardia Civil – podając informacje o dokumencie tożsamości dla każdej osoby z grupy wynajmujących powyżej 16. roku życia. Brak wymaganych dokumentów może skutkować utrata licencji oraz otrzymaniem kary urzędowej.
Nie milknie dyskusja o uregulowaniu wynajmu krótkoterminowego nieruchomości w Hiszpanii. Nieco ponad rok po zmianie przepisów, która skutkowała m.in. koniecznością uzyskania licencji turystycznej dla…
Według ostatnich danych, w 2025 r. zagraniczni nabywcy zakupili łącznie 138 254 nieruchomości w Hiszpanii, z czego aż 4 136 transakcji dokonali Polacy. Dało to naszym rodakom 7. miejsce w rankingu zagranicznych nabywców, a w niektórych gminach Polacy uplasowali się już na 3. miejscu.
Wielu klientów nie zagłębia się w cały proces i szereg działań, które podejmuje biuro, aby znaleźć klienta na daną nieruchomości. I choć na pierwszy rzut oka mogłoby się wydawać, że praca zespołu odpowiedzialnego za zarządzanie wynajmem ogranicza się jedynie do przygotowania i opublikowania ogłoszenia na portalu typu Booking.com czy Airbnb, a następnie czekania na zgłoszenie, to lista zadań jest zdecydowanie dłuższa.
Aby w pełni wykorzystać potencjał danej nieruchomości, niezbędne jest przygotowanie jak najkorzystniejszej oferty, spełniającej wymagania rynkowe oraz oczekiwania klientów. W tym celu konieczne jest stałe monitorowanie ogłoszeń o charakterystyce zbliżonej do posiadanej nieruchomości. Proces ten pozwala na dokonywanie bieżących modyfikacji ofert – zarówno pod kątem cenowym, jak również w kontekście pakietu usług składających się na ofertę.
Kolejnym, istotnym obszarem wymagającym wzmożonej czujności, jest obserwacja treści ogłoszeń, które publikujemy na portalach. Zastanawiacie się, dlaczego? Otóż zdarzają się sytuacje, w których portale samodzielnie dokonują ich modyfikacji. To zaś przekłada się na zwiększenie kosztów ponoszonych przez właściciela nieruchomości np. poprzez opłacenie firmy sprzątającej. W takich przypadkach niezbędna jest interwencja w celu aktualizacji ogłoszenia i przywrócenia jego pierwotnej formy. Tym z powodzeniem zajmuje się biuro – dbające o to, by proces wynajmu był przeprowadzony zgodnie z wcześniejszymi ustaleniami.
Pełny zakres działań biura, dbającego o nieruchomość i zajmującego się jej wynajmem, jest jednak o wiele szerszy i obejmuje między innymi:
Należy pamiętać, że poszczególne gminy mogą wprowadzać ograniczenia w wydawaniu nowych licencji – na Costa del Sol restrykcje aktualnie dotyczą m.in. Malagi, Fuengiroli i Manilvy. Wspólnota mieszkaniowa (comunidad de propietarios) może podnieść opłaty dla lokali z licencją turystyczną maksymalnie o 20%.
Decydując się na kupno nieruchomości na wynajem na Costa del Sol, musicie sobie zdawać sprawę z kosztów jej utrzymania, do których zaliczają się między innymi:
Decyzja o współpracy z biurem, które w pełnym zakresie zajmie się obsługą wynajmu nieruchomości, wiąże się z doliczeniem prowizji do całości ponoszonych kosztów. W warunkach rynkowych prowizja wynosi ok. 20% (+21% VAT) uzyskanego przychodu.
Zakup nieruchomości pod wynajem wiąże się ze stałym uzyskiwaniem dodatkowego dochodu, który trzeba będzie rozliczyć. Według przyjętych norm prawnych, podatek ten należy rozliczać kwartalnie, a jego wysokość wynosi 19% od uzyskanego dochodu.
Dla nierezydentów, czyli osób spoza UE, stawka wynosi 24% od przychodu brutto (bez odliczeń). W okresach bez wynajmu może wystąpić podatek od dochodu domniemanego (ok. 1,1% lub 2% wartości katastralnej rocznie).
W przypadku rozliczeń podatkowych do kosztów, które możecie odliczyć, zaliczają się:
Przy dokonywaniu rozliczeń podatkowych warto pamiętać, że od przychodu możemy odliczyć jedynie koszty przypadające na okres, w którym dana nieruchomość była wynajmowana.
Przykładowo, jeśli w danym kwartale wynajmowaliście apartament bądź dom przez 90 dni, a ubezpieczenie roczne kosztuje nas 360 €, to w kwartalny rozliczeniu odliczymy kwotę w wysokości 90 €. Zasada ta odnosi się do wszystkich kosztów związanych z eksploatacją nieruchomości ponoszonych przez właściciela.
W celu przeprowadzenia rozliczenia podatkowego w pełnej zgodności z obowiązującym w Hiszpanii prawem, warto nawiązać współpracę ze sprawdzonym biurem księgowym, którego koszt kwartalny wynosi ok. 150 €.
Posiadanie wymarzonego domu czy apartamentu na Costa del Sol wiąże się z wieloma dodatkowymi obowiązkami, które z powodzeniem można przekazać Agnes Inversiones. Nasze wieloletnie doświadczenie na hiszpańskim rynku nieruchomości sprawia, że jesteśmy doskonałym partnerem, który zdejmie z Was zarządzanie nieruchomością i jej wynajmem, efektem czego będziecie mogli skupić się jedynie na planowaniu zasłużonego urlopu i kolejnych inwestycji.
Nie. Nieruchomość musi spełniać wymagania techniczne, posiadać wymagane dokumenty, zostać zgłoszona do Junta de Andalucía oraz wpisana do Registro de Turismo de Andalucía. Przed zakupem warto również sprawdzić, czy dana gmina lub wspólnota mieszkaniowa nie ogranicza wynajmu turystycznego.
W przypadku uruchamiania nowego wynajmu krótkoterminowego właściciel powinien uzyskać zgodę wspólnoty mieszkaniowej. Decyzja wymaga większości 3/5 głosów. Wspólnota może również ograniczyć lub całkowicie zakazać wynajmu turystycznego, dlatego przed zakupem nieruchomości należy sprawdzić jej statut oraz protokoły z zebrań.
Do podstawowych kosztów należą prowizje portali rezerwacyjnych, sprzątanie, zużycie wody i energii, opłaty wspólnotowe, podatek od nieruchomości IBI, ubezpieczenie oraz ewentualne wynagrodzenie firmy zarządzającej. Koszty należy uwzględnić przy obliczaniu rzeczywistej rentowności inwestycji.
Dochód z wynajmu podlega rozliczeniu podatkowemu. Zgodnie z informacjami przedstawionymi w notce podatek dla właścicieli będących rezydentami podatkowymi państw Unii Europejskiej wynosi 19% dochodu i jest rozliczany kwartalnie. Od przychodu można odliczyć określone koszty, ale wyłącznie w części przypadającej na okres faktycznego wynajmu nieruchomości.
