Czym jest „okupas” i jak wygląda sytuacja na Costa del Sol?

Problem „okupas”, z którym spotykają się właściciele nieruchomości w Hiszpanii, od lat pojawia się w przekazach medialnych. Warto jednak pamiętać, że zjawisko to częściej dotyczy określonych typów nieruchomości – przede wszystkim pustostanów i niezamieszkanych budynków – niż apartamentów kupowanych przez klientów indywidualnych z myślą o inwestycji. Kim są okupas, jak wygladają zasiedzenia i prawo mieszkaniowe w hiszpanii? Sparwdźcie to!

Kim są „okupas”?

Termin „okupas” wywodzi się z hiszpańskiego słowa „ocupación”, oznaczającego zajęcie nieruchomości. Odnosi się zarówno do samego zjawiska bezprawnego zajmowania cudzych lokali, jak i do osób, które się tego dopuszczają. W wyszukiwarkach zjawisko opisywane jest też jako ocupantes lub ocupantos, a osoby, które zajmują cudze mieszkania, potocznie nazywa się squatersami, nielegalnymi lokatorami.

„Dzicy lokatorzy” to problem, nierzadko spędzający sen z powiek właścicielom nieruchomości w Hiszpanii opuszczającym kraj na dłuższy czas, a także bankom i funduszom inwestycyjnym – będącym właścicielami wielu niezagospodarowanych i niezamieszkałych nieruchomości. To właśnie tego rodzaju podmiotom „okupas” dają się najmocniej we znaki, osiedlając się w domach i kompleksach mieszkalnych, które stoją opuszczone przez dłuższy czas.

Jak działają „okupas”? Scenariuszy jest kilka. Jeden z nich polega na obserwacji nieruchomości oraz podjęciu wszelkich kroków, mających na celu jej zasiedlenie. Na kilka dni przed planowanym włamaniem do domu czy mieszkania, zamawiają oni jedzenie pod upatrzony adres. To pozwala nie tylko potwierdzić nieobecność właścicieli, lecz także swój „pobyt” pod wskazanym adresem.

Następnie, po wyważeniu drzwi lub wyłamaniu zamka, zajmują daną nieruchomość i rozpoczynają proces „aklimatyzacji” – wstawiają własne rzeczy, na półkach ustawiają swoje pamiątki i zdarza się, że… podpisują umowę z dostawcami mediów, co uwiarygadnia ich obecność. W ten sposób dom staje się ich miejscem zamieszkania, co skutecznie utrudnia eksmisję.

Ilu nieruchomości to dotyczy?

Według najnowszych rocznych danych hiszpańskiego Ministerstwa Spraw Wewnętrznych w 2025 r. w całej Hiszpanii odnotowano 14 875 znanych organom ścigania przypadków w kategorii „allanamiento / usurpación de inmuebles” (włamanie / bezprawne zajęcie nieruchomości), wobec 16 426 w 2024 r. Oznacza to spadek o ok. 9,4% rok do roku. W prowincji Málaga liczba takich zdarzeń spadła z 451 w 2024 r. do 348 w 2025 r., czyli o ok. 22,8%.

Warto jednak zaznaczyć, że „okupas” często zajmują przede wszystkim nieruchomości należące do banków lub funduszy inwestycyjnych – domy i apartamenty przejęte przez te instytucje, a następnie pozostawione przez dłuższy czas bez użytkowania i odpowiednich zabezpieczeń.

Puste mieszkania i opuszczone domy to cele preferowane przez okupas

Z praktyki i oficjalnych danych wynika spójny obraz: okupas wybierają przede wszystkim puste mieszkania i opuszczone domy, czyli nieruchomości, o które nikt na co dzień nie dba. Największe ryzyko dotyczy lokali pozostawionych bez opieki przez wiele miesięcy: mieszkań po zmarłych właścicielach, domów w sporach spadkowych, a także domy zajęte przez banki i mieszkania z przejęć bankowych, które instytucje finansowe pozostawiają puste, zanim znajdą nowego nabywcę. W skrajnych przypadkach chodzi nawet o całe puste osiedla, których budowa lub sprzedaż została wstrzymana. Dla okupas to idealne warunki: brak świadków, brak regularnych wizyt i niska szansa na szybkie wykrycie zajścia. Wniosek jest prosty – im więcej dowodów regularnej obecności przy nieruchomości, tym mniejsze ryzyko, że zostanie uznana za opuszczoną.

Costa del Sol a „okupas”

Problem „okupas” na Costa del Sol to zjawisko marginalne. Dla przykładu Ayuntamiento de Marbella (Urząd Miasta Marbella) podało, że lokalna policja odnotowała do początku grudnia 2025 r. – 26 interwencji, wobec 21 w całym 2024 r.Dodatkowo w okolicach Marbelli osiedla są właściwie stale zamieszkałe, a wybrzeże Costa del Sol żyje przez cały rok. Odwiedzają je turyści w sezonie letnim oraz miłośnicy gry w golfa w sezonie zimowym, a jednocześnie coraz więcej osób wybiera to miejsce na stały pobyt.

Hiszpańskie prawo mieszkaniowe o „okupas”

Art. 202 hiszpańskiego kodeksu karnego dotyczy allanamiento de morada, czyli bezprawnego wejścia do cudzego miejsca zamieszkania lub pozostawania w nim wbrew woli mieszkańca. Ochrona ta może obejmować także drugą rezydencję używaną okresowo. Przepisy nie ustanawiają ustawowej „zasady 48 godzin”. W przypadku przestępstwa na gorącym uczynku policja może podjąć natychmiastowe działania. Alarm i monitoring mogą natomiast pomóc w szybkim wykryciu i udokumentowaniu wtargnięcia.

Jeżeli zajęty lokal nie stanowi czyjegoś mieszkania, zastosowanie może mieć art. 245 kodeksu karnego (usurpación). Przy stwierdzeniu przestępstwa na gorącym uczynku interwencja policji może być natychmiastowa; jeżeli zajęcie nie jest na gorącym uczynku, do opróżnienia lokalu co do zasady potrzebna jest uprzednia decyzja sądu. Art. 245.2 przewiduje za bezprawne, pokojowe zajęcie takiego lokalu karę grzywny od 3 do 6 miesięcy, a art. 245.1 za zajęcie z użyciem przemocy lub zastraszania – karę pozbawienia wolności od 1 do 2 lat. W przypadku włamania z art. 202 kara wynosi od 6 miesięcy do 2 lat pozbawienia wolności, a przy przemocy lub zastraszaniu od 1 do 4 lat oraz grzywnę.

Możemy spotkać się z ofertą… zapłaty za wyprowadzkę od „okupas” – z reguły jest to kwota kilku tysięcy euro. Alternatywą są usługi wyspecjalizowanych firm, jednak w tym przypadku działają one na granicy prawa. Ostatecznym rozwiązaniem jest procedura sądowa – wejście na drogę cywilną lub karną.

Od 3 kwietnia 2025 r. Ley Orgánica (ustawa organiczna) 1/2025 włączyła przestępstwa z art. 202 i 245 do katalogu czynów, które – po spełnieniu warunków procesowych – mogą być prowadzone w trybie przyspieszonym. Fiscalía General del Estado (Prokuratura Generalna Hiszpanii) doprecyzowała jednak w Circular 1/2025, że pokojowe zajęcie z art. 245.2 nadal rozpoznaje się w trybie dla drobnych przestępstw, a nie automatycznie jako postępowanie w trybie przyspieszonym.

Cywilna procedura szybkiego odzyskania posiadania z ustawy 5/2018 jest dostępna dla osób fizycznych, uprawnionych organizacji non-profit i podmiotów publicznych posiadających mieszkania socjalne; nie obejmuje prywatnych spółek nastawionych na zysk, takich jak banki czy spółki nieruchomościowe.

Czy okupas może zasiedzieć mieszkanie? Zasiedzenie nieruchomości w Hiszpanii

Wokół zjawiska okupas narosło też przekonanie, że osoba zajmująca cudzy lokal może z czasem stać się jego właścicielem. Hiszpańskie prawo zasiedzenia (usucapión) rzeczywiście przewiduje takie rozwiązanie: co do zasady własność nieruchomości można nabyć przez zasiedzenie po 30 latach nieprzerwanego posiadania (tzw. zasiedzenie nadzwyczajne, art. 1959 kodeksu cywilnego), a przy posiadaniu w dobrej wierze i na podstawie tytułu prawnego — po 10 latach, gdy właściciel mieszka w Hiszpanii, lub 20 latach, gdy przebywa za granicą (art. 1957). Warunków tych okupas w praktyce niemal nigdy nie spełniają: posiadanie musi być jawne, pokojowe, nieprzerwane i sprawowane „jak przez właściciela” (art. 1941), a bieg zasiedzenia przerwie każda aktywność właściciela — kontrola lokalu, zgłoszenie na policję, wezwanie do opuszczenia czy pozew sądowy.

Zasiedzenie mieszkania w Hiszpanii przez okupas to więc scenariusz wyjątkowy, ryzyko realne raczej dla domów spadkowych porzuconych na dziesięciolecia niż dla regularnie nadzorowanych apartamentów; dla właściciela zagrożeniem jest czas i koszty procedury, a nie utrata własności.

Źródło: Código Civil  tj. tekst jednolity BOE — oficjalny dziennik ustaw Hiszpanii w Art. 1959, Art. 1957 i Art. 1941 – link: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763

Jak zabezpieczyć nieruchomość przed „okupas”?

Przed „okupas” w Hiszpanii może nas uchronić kilka rozwiązań, takich jak:

• Umowa z firmą ochroniarską i montaż systemu alarmowego umożliwią szybką reakcję w przypadku próby bezprawnego wtargnięcia do nieruchomości. Szybkie wykrycie i udokumentowanie wtargnięcia może ułatwić reakcję policji; przepisy nie przewidują jednak ustawowego progu 48 godzin.
• Monitoring wewnątrz nieruchomości – montaż dwóch lub trzech kamer to stosunkowo proste i niedrogie rozwiązanie zwiększające kontrolę nad lokalem. Można zastosować urządzenia wyposażone w czujniki ruchu, które w razie wykrycia aktywności wyślą powiadomienie, albo kamery umożliwiające stały podgląd obrazu na żywo.
• Dobre relacje z sąsiadami mogą okazać się bardzo pomocne podczas dłuższej nieobecności. W czasie wyjazdu do głównego miejsca zamieszkania lub na urlop zaufani sąsiedzi mogą co jakiś czas zajrzeć do nieruchomości i zwrócić uwagę na ewentualne niepokojące sytuacje.
• Współpraca z profesjonalną agencją zarządzającą nieruchomością – przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii warto rozważyć współpracę z firmą, która nie tylko przeprowadzi właściciela przez kwestie formalne i prawne związane z transakcją, lecz także zaopiekuje się lokalem podczas jego nieobecności. Agencja może na bieżąco kontrolować stan nieruchomości, reagować na pojawiające się problemy i koordynować niezbędne działania na miejscu. Dzięki temu, nawet podczas dłuższego pobytu za granicą, właściciel zachowuje większą kontrolę nad swoim majątkiem i może liczyć na wsparcie zaufanego partnera.
• Zakup nieruchomości na strzeżonym osiedlu – wiele luksusowych nieruchomości na Costa del Sol znajduje się w zamkniętych kompleksach objętych całodobową ochroną. Kontrolowany dostęp ogranicza możliwość wejścia na teren osiedla osobom nieuprawnionym, a dodatkowy monitoring może zwiększać bezpieczeństwo i stanowić materiał dowodowy w przypadku próby bezprawnego zajęcia nieruchomości.

Profesjonalne zarządzanie nieruchomością

Zakup nieruchomości w Hiszpanii zazwyczaj wiąże się z konkretnym celem. Dla części nabywców jest to drugi dom, w którym planują spędzać kilka tygodni lub miesięcy w ciągu roku. Inni traktują zakup jako inwestycję długoterminową, przeznaczając nieruchomość na wynajem dla turystów odwiedzających Costa del Sol.

Niezależnie od wybranego modelu warto rozważyć stałą współpracę z profesjonalną agencją zarządzającą nieruchomościami. Pozwala to zapewnić bieżącą opiekę nad lokalem podczas nieobecności właściciela, a w przypadku wynajmu – uporządkować kwestie związane z jego obsługą. Dzięki temu nieruchomość może być sprawniej zarządzana, a właściciel zyskuje możliwość czerpania z niej regularnych przychodów.

Kompleksowe zarządzanie apartamentami w Hiszpanii rozwiązuje przy okazji problem okupas opisany w tym artykule: pusta nieruchomość przestaje wyglądać na opuszczoną. W ramach takiej współpracy agencja regularnie odwiedza lokal, wietrzy pomieszczenia, kontroluje instalacje i media, dba o ogród czy basen, a przy najmie organizuje sprzątanie apartamentów między pobytami gości i przekazanie kluczy. Dla osób traktujących zakup jako inwestycję to wygodne połączenie: nieruchomość generuje przychody i jednocześnie jest na bieżąco nadzorowana, co znacząco obniża ryzyko zajścia przez okupas.

Agnes Inversiones, jako najdłużej działająca polska agencja nieruchomości na Costa del Sol, przez lata funkcjonowania na tutejszym rynku wykształciła doskonały i w pełni funkcjonalny model współpracy z klientami. Gwarantuje on kompleksowe zarządzanie nieruchomością, a w ramach współpracy oferuje różnorodne pakiety, obejmujące pełny wachlarz usług.

FAQ