Nowe przepisy dotyczące nieruchomości w Hiszpanii. Co się zmienia dla właścicieli, kupujących i inwestorów?

Nowe regulacje, dotyczące hiszpańskiego rynku nieruchomości, koncentrują się przede wszystkim na rynku najmu mieszkań. Zmieniają zasady dotyczące przedłużania umów, aktualizacji czynszów, wynajmu sezonowego, części ulg podatkowych oraz ochrony najemców. Wprowadzają także nowe rozwiązania, odnoszące się do dużych właścicieli nieruchomości oraz wybranych inwestorów instytucjonalnych.

Jakie zmiany wnoszą dekrety 26/2026 i 27/2026 i co oznaczają w praktyce?

W ostatnich dniach w mediach pojawiło się wiele informacji sugerujących, że Hiszpania wprowadza rewolucję na rynku nieruchomości. Pojawiły się również liczne komentarze, mówiące o końcu opłacalności inwestowania czy zakazie wynajmu. W rzeczywistości obraz jest znacznie bardziej złożony.

Jednocześnie warto podkreślić, że nowe przepisy nie oznaczają zakazu zakupu nieruchomości przez obywateli Unii Europejskiej, w tym przez Polaków. Nadal można kupować mieszkania i apartamenty w Hiszpanii, jednak osoby planujące wynajem powinny zapoznać się z nowymi regulacjami.

Przepisy nadal przechodzą procedurę parlamentarną

Dekrety królewskie nr 26/2026 oraz 27/2026 zostały opublikowane i weszły w życie odpowiednio 1 i 2 października 2026 r.

Należy jednak pamiętać, że są to dekrety z mocą ustawy, które – zgodnie z hiszpańskim porządkiem prawnym – wymagają jeszcze zatwierdzenia przez Kongres Deputowanych w ciągu 30 dni od ich publikacji.

Jeżeli Kongres zatwierdzi dekrety, pozostaną one w mocy. Jeżeli natomiast nie uzyskają wymaganej większości głosów, utracą moc obowiązującą od momentu publikacji wyniku głosowania.

Co to oznacza i jakie są najważniejsze zmiany?

Na dzień publikacji tego artykułu nowe przepisy obowiązują, jednak warto śledzić dalszy przebieg procesu legislacyjnego, ponieważ część rozwiązań może jeszcze ulec zmianie.

Nowe przepisy przewidują między innymi:

• zmianę zasad przedłużania umów najmu mieszkań stanowiących stałe miejsce zamieszkania,
• nowe obowiązki dotyczące wypowiadania umów przez właścicieli,
• możliwość wypłaty odszkodowania w określonych przypadkach rozwiązania umowy,
• nowe zasady aktualizacji czynszów,
• zakaz przenoszenia na najemcę kosztów przygotowania i obsługi umowy,
• doprecyzowanie zasad wynajmu sezonowego,
• nowe regulacje dotyczące wynajmu pokoi,
• zmiany w ulgach podatkowych dla właścicieli mieszkań,
• możliwość odliczenia części czynszu przez niektórych najemców,
• nowe rozwiązania dotyczące podatku VAT oraz podatku IBI,
• przedłużenie ochrony wybranych grup najemców przed eksmisją,
• ograniczenia dotyczące zakupu mieszkań przez określone podmioty inwestycyjne.

Nie oznacza to jednak, że wszystkie zmiany dotyczą każdego właściciela nieruchomości. Wiele nowych przepisów odnosi się wyłącznie do określonych rodzajów najmu lub konkretnych sytuacji.

Trzy rodzaje najmu w Hiszpanii

Wiele informacji publikowanych w mediach nie wyjaśnia, że hiszpańskie prawo rozróżnia kilka rodzajów najmu. Tymczasem właśnie od tego zależy, które przepisy będą miały zastosowanie.

1. Najem długoterminowy (vivienda habitual)

To umowa zawierana z osobą, która traktuje wynajmowane mieszkanie jako swoje stałe miejsce zamieszkania.

To właśnie ten rodzaj najmu został objęty największą liczbą zmian w dekretach 26/2026 i 27/2026.

Zmiany dotyczace  przedłużania umów, aktualizacji czynszu czy ochrony najemców – w większości przypadków chodzi właśnie o najem długoterminowy.

2. Najem sezonowy (alquiler temporal)

To temat, który budzi obecnie najwięcej pytań. Najem sezonowy przeznaczony jest wyłącznie dla osób, które tymczasowo przebywają poza swoim stałym miejscem zamieszkania z konkretnej, uzasadnionej przyczyny.

Może to być na przykład:

• wykonywanie pracy,
• studia,
• szkolenie,
• staż,
• realizacja projektu zawodowego,
• inne udokumentowane okoliczności uzasadniające czasowy pobyt.

Nowe przepisy bardzo wyraźnie podkreślają, że przyczyna zawarcia umowy musi zostać wskazana na piśmie i – w razie potrzeby – udokumentowana.

W tym aspekcie  pojawiło się najwięcej nowych regulacji.

3. Najem turystyczny (vivienda turística)

Najem turystyczny to krótkoterminowy wynajem dla turystów.

Podlega on odrębnym przepisom oraz regulacjom, obowiązującym w poszczególnych wspólnotach autonomicznych.

Czy Polacy nadal mogą kupować nieruchomości w Hiszpanii?

To jedno z najczęściej zadawanych pytań po ogłoszeniu nowych regulacji. Odpowiedź brzmi: tak.

Dekrety nie wprowadzają zakazu zakupu nieruchomości przez obywateli Unii Europejskiej, ani nie ograniczają możliwości nabywania mieszkań przez osoby prywatne.

Osoby, planujące zakup apartamentu wakacyjnego, domu lub mieszkania jako inwestycji, nadal mogą nabywać nieruchomości na hiszpańskim rynku.

Zmiany dotyczą przede wszystkim sposobu wynajmowania nieruchomości oraz wybranych zasad, obowiązujących na rynku mieszkaniowym.

Co to oznacza w praktyce? Jeżeli planujesz zakup nieruchomości w Hiszpanii, nowe przepisy nie powinny zniechęcać Cię do inwestycji. Warto jednak już na etapie zakupu zastanowić się, czy nieruchomość będzie przeznaczona na własne potrzeby, wynajem długoterminowy, sezonowy czy turystyczny, ponieważ każdy z tych modeli podlega innym regulacjom.

Kogo dotyczą nowe przepisy?

Choć o zmianach mówi się bardzo dużo, w praktyce nie dotyczą one wszystkich właścicieli w takim samym stopniu.

Największe znaczenie będą miały dla:

• właścicieli mieszkań wynajmowanych jako stałe miejsce zamieszkania najemcy,
• osób planujących zawieranie nowych umów najmu,
• właścicieli korzystających z najmu sezonowego,
• inwestorów posiadających większe portfele nieruchomości,
• osób planujących skorzystanie z ulg podatkowych związanych z wynajmem.

Jeżeli natomiast korzystasz z nieruchomości wyłącznie na własne potrzeby lub jako z domu wakacyjnego, większość opisanych zmian nie będzie miała bezpośredniego zastosowania.

Czy właściciel będzie musiał przedłużyć umowę najmu nieruchomości?

Przede wszystkim warto podkreślić, że zmiany dotyczą wyłącznie najmu długoterminowego (vivienda habitual), czyli sytuacji, w której wynajmowane mieszkanie stanowi stałe miejsce zamieszkania najemcy. Nie odnoszą się one automatycznie do najmu sezonowego ani turystycznego.

Nowe rozwiązania – przewidziane w Dekrecie 27/2026, zmieniającym m.in. przepisy art. 10 ustawy LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) – zakładają, że po upływie minimalnego okresu obowiązywania umowy najmu będzie ona odnawiana na kolejne 5 lat, a w przypadku gdy właścicielem jest osoba prawna (np. spółka) – na 7 lat.

Jednocześnie każda ze stron zachowuje możliwość zakończenia umowy, jednak musi dochować ustawowych terminów wypowiedzenia. Właściciel powinien poinformować najemcę o zamiarze zakończenia najmu z co najmniej sześciomiesięcznym wyprzedzeniem, natomiast najemca – z dwumiesięcznym wyprzedzeniem.

Kiedy właściciel może być zobowiązany do wypłaty odszkodowania?

Jedną z najważniejszych nowości, przewidzianych w Dekrecie 27/2026, są przepisy dotyczące odszkodowania w przypadku nieprzedłużenia umowy najmu.

Zgodnie z projektowanymi rozwiązaniami, jeżeli właściciel zdecyduje się zakończyć umowę bez wystąpienia okoliczności przewidzianych w ustawie, może zostać zobowiązany do wypłaty najemcy odszkodowania.

Jego wysokość może wynosić:

• równowartość co najmniej 12 miesięcy czynszu za porównywalne mieszkanie, lub
• równowartość jednego miesięcznego czynszu za każdy rok zamieszkiwania, jeżeli będzie to kwota wyższa.

Warto jednak podkreślić, że przepisy przewidują również szereg wyjątków, w których obowiązek wypłaty odszkodowania nie będzie miał zastosowania.

Kiedy odszkodowanie nie będzie wymagane?

Dekret przewiduje kilka sytuacji, w których właściciel będzie mógł zakończyć umowę bez obowiązku wypłaty odszkodowania.

Przykładowo dotyczy to sytuacji, gdy:

• właściciel potrzebuje mieszkania dla siebie lub najbliższych członków rodziny,
• strony podpiszą nową umowę najmu,
• najemca odrzuci propozycję nowej umowy – spełniającej warunki określone w ustawie,
• najemca posiada inne mieszkanie w tej samej gminie, które może zaspokoić jego potrzeby mieszkaniowe, a właściciel będzie w stanie to wykazać.

Każda z tych sytuacji wymaga jednak spełnienia określonych warunków, przewidzianych w przepisach.

Samo powołanie się na potrzebę wykorzystania mieszkania przez właściciela nie zawsze będzie wystarczające. Jeżeli po zakończeniu najmu lokal nie zostanie wykorzystany zgodnie z deklarowanym celem, przepisy przewidują możliwość dochodzenia przez najemcę swoich praw.

Kim jest tzw. „duży właściciel” nieruchomości?

W nowych przepisach wielokrotnie pojawia się pojęcie „dużego właściciela” (gran tenedor).

To ważne, ponieważ część nowych obowiązków oraz ograniczeń będzie dotyczyć właśnie tej grupy właścicieli. Co do zasady, za dużego właściciela uznaje się osobę lub podmiot posiadający:

• więcej niż 10 miejskich nieruchomości mieszkalnych, lub
• ponad 1 500 m² powierzchni mieszkalnej.

W niektórych obszarach o podwyższonym zapotrzebowaniu na mieszkania wspólnoty autonomiczne mogą obniżyć ten próg nawet do 5 nieruchomości mieszkalnych.

Większość osób kupujących jedno lub dwa mieszkania w Hiszpanii nie będzie kwalifikowana jako „duży właściciel”. Ta definicja ma przede wszystkim znaczenie dla większych inwestorów oraz podmiotów posiadających rozbudowane portfele nieruchomości.

Czy nadal będzie można podnosić czynsz?

Tak, jednak nowe przepisy przewidują dodatkowe zasady dotyczące aktualizacji czynszu.

Do 31 grudnia 2027 r. czynsz nie może wzrosnąć, jeśli przekracza wskaźnik referencyjny. W pozostałych przypadkach wzrasta on zgodnie z ustaleniami, a w przypadku braku ustaleń – maksymalnie o 2%.

Jeżeli umowa przewiduje możliwość aktualizacji czynszu, podwyżka nie będzie mogła przekroczyć zasad określonych w nowych przepisach. Natomiast w przypadku braku odpowiednich zapisów w umowie, zastosowanie znajdą ustawowe ograniczenia.

W praktyce oznacza to również, że w wielu przypadkach aktualizacja czynszu będzie powiązana z nowym wskaźnikiem IRAV, który zastępuje dotychczas stosowane rozwiązania.

Czy właściciel nadal może pobierać od najemcy opłaty związane z przygotowaniem umowy?

Zgodnie z rozwiązaniami, przewidzianymi w dekretach, właściciel nie będzie mógł obciążać najemcę kosztami przygotowania, zawarcia ani przedłużenia umowy najmu.

Nowe przepisy przewidują również, że właściciel nie będzie mógł wymagać od najemcy wykupienia ubezpieczenia od niewypłacalności jako warunku zawarcia umowy.

Przed podpisaniem nowej umowy warto zweryfikować jej treść oraz sprawdzić, jakie opłaty zostały w niej przewidziane. Dzięki temu zarówno właściciel, jak i najemca będą mieli pewność, że umowa odpowiada aktualnym przepisom.

Czy wynajem sezonowy nadal będzie możliwy?

To jedna z największych obaw właścicieli nieruchomości po ogłoszeniu nowych przepisów.

Odpowiedź brzmi: tak – jednak nowe regulacje znacznie precyzyjniej określają, czym jest wynajem sezonowy i kiedy można z niego korzystać.

Nowe przepisy zakładają, że wynajem sezonowy (alquiler temporal) jest przeznaczony wyłącznie dla osób, które czasowo przebywają poza swoim stałym miejscem zamieszkania – z konkretnej i możliwej do udokumentowania przyczyny.

Może to być między innymi:

• wykonywanie pracy,
• studia,
• szkolenie,
• staż,
• realizacja projektu zawodowego,
• inne uzasadnione okoliczności wymagające czasowego pobytu.

Sama chęć podpisania umowy na krótszy okres nie będzie wystarczająca. Powód najmu powinien zostać wskazany w umowie, a w przypadku ewentualnego sporu właściciel będzie musiał wykazać, że rzeczywiście istniał.

Jak długo może trwać wynajem sezonowy?

Nowe przepisy przewidują również bardziej precyzyjne określenie czasu trwania takiej umowy. Co do zasady:

• wynajem sezonowy powinien trwać dłużej niż 31 dni,
• zasadniczo nie dłużej niż 12 miesięcy.

Jeżeli jednak przyczyna uzasadniająca pobyt nadal istnieje, strony będą mogły przedłużyć umowę, o ile wyraźnie to uzgodnią.

Samo zawarcie umowy na 11 czy 12 miesięcy nie oznacza jeszcze, że będzie ona uznana za wynajem sezonowy. Kluczowe znaczenie ma cel pobytu najemcy, a nie wyłącznie długość umowy.

Kiedy umowa sezonowa może zostać uznana za najem długoterminowy?

To jedna z najważniejszych zmian, wprowadzanych przez nowe przepisy. Jeżeli w umowie nie zostanie wskazana rzeczywista przyczyna wynajmu sezonowego lub nie będzie można jej udokumentować, umowa może zostać potraktowana jako najem długoterminowy (vivienda habitual).

Podobna sytuacja może wystąpić również wtedy, gdy:

• najem trwa dłużej niż 12 miesięcy bez uzasadnienia,
• zawierane są kolejne umowy sezonowe z tym samym najemcą, dotyczące tego samego mieszkania, a ich celem jest „obejście” przepisów dotyczących najmu długoterminowego.

W praktyce oznacza to, że wybór rodzaju umowy nie powinien być przypadkowy. Właściciel powinien dopasować model najmu do rzeczywistego sposobu korzystania z nieruchomości przez najemcę.

Co zmienia się przy wynajmie pokoi?

Nowe przepisy odnoszą się również do wynajmu pojedynczych pokoi. Zgodnie z projektowanymi rozwiązaniami, wynajem pokoju będzie traktowany jako forma wynajmu mieszkania, a suma czynszów pobieranych za wszystkie pokoje nie będzie mogła przekraczać kwoty, którą można byłoby uzyskać z wynajmu całego lokalu.

W obszarach o podwyższonym zapotrzebowaniu na mieszkania dodatkowo zastosowanie będą miały obowiązujące limity czynszów. Osoby wynajmujące pokoje powinny zweryfikować, czy wysokość pobieranych opłat odpowiada nowym zasadom. W przypadku nowych umów warto również upewnić się, że ich treść uwzględnia aktualne przepisy.

Czy można sprzedać mieszkanie, które jest wynajmowane?

Tak. Nowe przepisy nie zakazują sprzedaży nieruchomości objętej umową najmu. Jednocześnie wzmacniają ochronę najemcy w określonych sytuacjach oraz przewidują dodatkowe zasady dotyczące niektórych transakcji.

Dlatego przed rozpoczęciem sprzedaży warto sprawdzić:

• jaki rodzaj umowy obowiązuje,
• do kiedy została zawarta,
• jakie prawa przysługują najemcy zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Jak zmieniają się przepisy dotyczące eksmisji?

Nowe regulacje przewidują również dalsze wydłużenie ochrony niektórych najemców, znajdujących się w trudnej sytuacji życiowej.

Zgodnie z rozwiązaniami przewidzianymi w dekretach, w określonych przypadkach sąd będzie mógł zawiesić postępowanie eksmisyjne do czasu zapewnienia rodzinie alternatywnego miejsca zamieszkania lub podjęcia działań przez administrację.

Nie oznacza to jednak, że każda eksmisja zostanie automatycznie wstrzymana. Zakres ochrony zależy między innymi od sytuacji najemcy, rodzaju właściciela oraz okoliczności konkretnej sprawy.

Przepisy przewidują odmienne zasady w przypadku osób fizycznych, posiadających niewielką liczbę mieszkań, niż w przypadku dużych właścicieli lub podmiotów inwestycyjnych.

Co oznaczają nowe przepisy dla inwestorów z Polski?

Większość nabywców z Polski kupuje w Hiszpanii jedno lub dwa mieszkania – jako drugi dom, apartament wakacyjny lub inwestycję pod wynajem.

Dla takich właścicieli najważniejsze będzie przede wszystkim prawidłowe dopasowanie modelu najmu do planowanego sposobu wykorzystania nieruchomości.

Nowe regulacje mogą mieć natomiast większe znaczenie dla inwestorów posiadających rozbudowane portfele mieszkań lub prowadzących działalność poprzez spółki. W ich przypadku warto na bieżąco analizować zmieniające się przepisy oraz ich wpływ na planowane inwestycje.

Jakie zmiany podatkowe przewidują nowe przepisy?

Jednym z najważniejszych elementów nowych regulacji są zmiany dotyczące opodatkowania najmu mieszkań. Celem projektowanych rozwiązań jest zachęcenie właścicieli do udostępniania mieszkań na wynajem długoterminowy oraz zwiększenie dostępności mieszkań na rynku.

W praktyce oznacza to, że część właścicieli będzie mogła skorzystać z nowych ulg podatkowych, natomiast w niektórych przypadkach zmienią się również zasady opodatkowania wybranych modeli wynajmu.

Jakie ulgi mogą przysługiwać właścicielowi mieszkania?

Projektowane przepisy przewidują zmiany w podatku dochodowym od osób fizycznych (IRPF) dla właścicieli wynajmujących mieszkania.

Wysokość ulgi będzie uzależniona między innymi od:

• rodzaju zawartej umowy,
• wysokości czynszu,
• lokalizacji nieruchomości,
• wieku najemcy,
• tego, czy właściciel jest uznawany za „dużego właściciela”.

W określonych sytuacjach ulgi mogą wynosić od 15% do nawet 100% dochodu z najmu. Projektowane rozwiązania przewidują między innymi:

• najwyższe ulgi dla właścicieli obniżających czynsz przy podpisaniu nowej umowy,
• preferencje dla mieszkań wynajmowanych osobom młodym,
• dodatkowe korzyści w strefach o podwyższonym zapotrzebowaniu na mieszkania,
• odrębne rozwiązania dotyczące mieszkań wynajmowanych w ramach programów społecznych.

W praktyce oznacza to, że każda sytuacja powinna być analizowana indywidualnie. Wysokość ulgi zależy od wielu czynników, dlatego przed podpisaniem nowej umowy warto sprawdzić, czy wybrany model najmu pozwala skorzystać z przewidzianych preferencji podatkowych.

Czy najemca również może skorzystać z ulgi podatkowej?

Tak. Projektowane przepisy przewidują możliwość odliczenia części zapłaconego czynszu przez osoby spełniające określone warunki.

Najemcy, których podstawa opodatkowania nie przekracza 33 007,20 euro, mogą odliczyć 10% czynszu (do 1 163 euro rocznie), a właściciele, którzy nie są „dużymi właścicielami” nieruchomości, mają prawo do ulg w podatku dochodowym od osób fizycznych (IRPF) w wysokości od 15% do 100% – w zależności od wysokości czynszu i lokalizacji.

Prawo do ulgi zależy od spełnienia wszystkich warunków przewidzianych w przepisach, w tym między innymi wysokości dochodów oraz sytuacji majątkowej najemcy.

Co zmienia się w podatku VAT od najmu krótkoterminowego?

Jedną z istotnych zmian jest również objęcie podatkiem VAT niektórych form najmu krótkoterminowego.

Projektowane przepisy przewidują, że od 1 grudnia 2026 r. wybrane rodzaje wynajmu umeblowanych mieszkań będą podlegały opodatkowaniu stawką 10% VAT.

Dotyczyć ma to przede wszystkim wynajmu krótkoterminowego oraz usług o charakterze zbliżonym do hotelowego.

Jednak nie każdy wynajem będzie objęty podatkiem VAT. Zakres nowych regulacji zależy od rodzaju świadczonych usług oraz modelu wynajmu. Dlatego przed rozpoczęciem działalności warto sprawdzić, czy planowany sposób wynajmowania nieruchomości będzie podlegał nowym zasadom.

Czy zmieni się podatek od nieruchomości (IBI)?

Projektowane przepisy przewidują również możliwość podwyższenia podatku IBI w odniesieniu do niektórych nieruchomości pozostających przez dłuższy czas pustymi.

Nowe rozwiązania mają umożliwić gminom stosowanie wyższych stawek podatku wobec mieszkań, które przez długi okres nie są wykorzystywane bez uzasadnionej przyczyny.

Dodatkowe rozwiązania przewidziano również dla wybranych nieruchomości przeznaczonych na wynajem turystyczny w strefach o podwyższonym zapotrzebowaniu na mieszkania.

W praktyce oznacza , ze nie  każda nieruchomość będzie objęta wyższym podatkiem. Możliwość zastosowania podwyższonych stawek będzie zależała od decyzji poszczególnych gmin oraz od spełnienia warunków określonych w przepisach.

Podsumowanie

Nowe dekrety dotyczące rynku mieszkaniowego w Hiszpanii przewidują szereg zmian, które mogą mieć znaczenie zarówno dla właścicieli nieruchomości, jak i osób planujących zakup mieszkania lub inwestycję na hiszpańskim rynku.

Najwięcej nowych rozwiązań dotyczy najmu długoterminowego, zasad przedłużania umów, aktualizacji czynszów oraz nowych regulacji związanych z wynajmem sezonowym.

Jednocześnie warto pamiętać, że nie wszystkie zmiany dotyczą każdego właściciela nieruchomości. Zakres ich zastosowania zależy przede wszystkim od rodzaju najmu, statusu właściciela oraz indywidualnej sytuacji.

Ze względu na to, że część nowych rozwiązań znajduje się jeszcze na etapie procedury parlamentarnej, warto śledzić dalszy przebieg procesu legislacyjnego i na bieżąco weryfikować obowiązujące przepisy.

Jeżeli planujesz zakup nieruchomości, sprzedaż mieszkania lub zawarcie nowej umowy najmu w Hiszpanii, warto wcześniej przeanalizować swoją sytuację oraz upewnić się, że planowane działania są zgodne z aktualnymi regulacjami.

Artykuł został opracowany na podstawie:

• Real Decreto-ley 26/2026,
• Real Decreto-ley 27/2026,
• Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU),

Artykuł ma charakter informacyjny i został przygotowany na podstawie treści projektowanych rozwiązań oraz opublikowanych dekretów. Ze względu na trwający proces legislacyjny część przepisów może jeszcze ulec zmianie po zakończeniu procedury parlamentarnej.

FAQ