Jak uzyskać kredyt hipoteczny w Hiszpanii?
Hiszpańskie banki oferują dziś wyjątkowo konkurencyjne warunki finansowania. Zaciągnięcie kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości to atrakcyjna opcja zarówno dla osób, które nie planują angażować…
Zagraniczni inwestorzy coraz mocniej wpływają na hiszpański rynek nieruchomości, a Polacy należą do jego najbardziej aktywnych uczestników. Rosnący popyt wewnętrzny i zewnętrzny, ograniczona podaż mieszkań i wzrost wartości kredytów hipotecznych napędzają ceny, ale jednocześnie wywołują dyskusję o ryzyku korekty oraz potrzebie zaostrzenia zasad finansowania zakupu nieruchomości.
O czym przeczytasz w tej notce?
Udział zagranicznych inwestorów w hiszpańskim rynku nieruchomości wciąż rośnie
Hiszpania jest jednym z ulubionych przez Polaków kierunków do inwestowania w nieruchomości.Według danych Consejo General del Notariado (Generalna Rada Notariuszy) liczba transakcji zakupu nieruchomości przez zagranicznych nabywców w Hiszpanii, w ciągu ostatnich pięciu lat wzrosła aż o 80%! W 2025 r. na hiszpańskim rynku nieruchomości zanotowano 138 254 transakcji, z czego 4 136 z nich dokonali Polacy.
Agnieszka Marciniak-Kostrzewa w wywiadzie dla Pulsu Biznesu mówiła o tym, że wśród Polaków pierwszy boom na nieruchomości w Hiszpanii miał miejsce w trakcie wybuchu pandemii COVID-19 w 2020 r. Nieco później, bo w 2022 r., po wybuchu wojny w Ukrainie, nastąpił kolejny wzrost zainteresowania apartamentami w Hiszpanii, spowodowany poszukiwaniem bezpiecznej przystani do ulokowania kapitału.
Według ekspertów, udział zagranicznego kapitału w Hiszpanii intensywnie ożywił hiszpański rynek nieruchomości, szczególnie ten w południowej części kraju. Rosnący popyt powodowany jest też silnym wzrostem gospodarczym Hiszpanii i powiązaną z nim migracją pracowników z Ameryki Łacińskiej. Według Reuters ceny nieruchomości w Hiszpanii w pierwszym kwartale 2026 były 12,9% wyższe niż w pierwszym kwartale 2025.
Ograniczona podaż nieruchomości w Hiszpanii zwiększa popyt na kredyty hipoteczne
Duże zainteresowanie zakupem mieszkań i domów w Hiszpanii wpływa również na rynek kredytów hipotecznych. Coraz więcej osób decyduje się na finansowanie zakupu nieruchomości z pomocą banku, dlatego rośnie zarówno liczba udzielanych pożyczek, jak i ich łączna wartość.
W pierwszym kwartale 2026 r. wartość kredytów hipotecznych w Hiszpanii wzrosła o 3,8% w porównaniu z ubiegłym rokiem – do 496 mld euro. Pod koniec 2025 r. procentowy udział kredytów hipotecznych ze wskaźnikiem LTV (loan to value) powyżej 80% osiągnął poziom 15,6%. Jest to najwyższy wynik od września 2018 r.
Sytuacja na hiszpańskim rynku nieruchomości spowodowała, że Międzynarodowy Fundusz Walutowy w marcu tego roku udzielił hiszpańskiemu bankowi centralnemu rekomendacji dotyczącej wprowadzenia górnego limitu wskaźnika LTV. Jednak pomimo początkowych rozważań dotyczących wprowadzenia ograniczeń w udzielaniu kredytów hipotecznych, bank centralny w Hiszpanii zdecydował się na razie nie podejmować działań w tym zakresie.
Decyzja Banku Hiszpanii (Banco de España) dotycząca niewprowadzania górnego limitu LTV podyktowana była możliwością wystąpienia potencjalnie negatywnych skutków dla młodych ludzi, chcących wziąć kredyt i nabyć swoją pierwszą nieruchomość. Dodatkowo średni roczny wskaźnik LTV w Hiszpanii w 2025 r. zatrzymał się na poziomie 68,4%, co pozostaje poniżej rekordowego poziomu 71,1% w 2016 r. A według historycznych danych Banco de España inne średnie roczne wskaźniki, takie jak relacja wartości kredytu do ceny, relacja wartości kredytu do dochodu oraz relacja obsługi kredytu do dochodu, pozostają znacznie poniżej rekordowych poziomów. Ważny wskaźnik LTP (loan to price) określający udział kredytu w cenie transakcyjnej wyniósł w 2025 roku 77,6% i jest daleko poniżej historycznych przedkryzysowych poziomów z 2006 roku wynoszących 107.8 %. Warto też podkreślić, że uwzględniając inflację ceny nieruchomości w Hiszpanii w pierwszym kwartale 2026 r. były o 12.2% niższe niż w szczycie poprzedniego boomu w 2007 roku.
W porównaniu do sytuacji z okresu globalnego kryzysu finansowego 2008-2009, gdy w Hiszpanii dominowały kredyty oparte o zmienną stopę procentową, sytuacja zmieniła się diametralnie. Obecnie większość banków w Hiszpanii oferuje kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem. Eliminuje to element niepewności dla kredytobiorcy, stabilizuje systemowo rynek finansowy oraz przenosi ryzyko związane ze stopami procentowymi na banki. W lipcu 2026 roku w ofertach wielu banków można znaleźć 30-letnie kredyty hipoteczne z oprocentowaniem stałym 3% rocznie.
Zobacz także:
Rośnie udział Polaków w hiszpańskim rynku nieruchomości. W niektórych gminach są już na podium
Według ostatnich danych, w 2025 r. zagraniczni nabywcy zakupili łącznie 138 254 nieruchomości w Hiszpanii, z czego aż 4 136 transakcji dokonali Polacy. Dało to naszym rodakom 7. miejsce w rankingu zagranicznych nabywców, a w niektórych gminach Polacy uplasowali się już na 3. miejscu.
FAQ
Czy wzrost liczby kredytów hipotecznych oznacza ryzyko powtórki kryzysu z 2008 roku?
Zdaniem większości ekonomistów oraz analityków branży nieruchomości obecna sytuacja różni się od tej sprzed światowego kryzysu finansowego. Banki stosują aktualnie bardziej rygorystyczne kryteria oceny zdolności kredytowej, a eksperci wskazują, że głównym powodem jest dziś ograniczona podaż mieszkań, a nie tak jak wtedy nadmierne zadłużenie kredytobiorców.
Czy Hiszpania planuje zaostrzyć zasady udzielania kredytów hipotecznych?
Według stanu na czerwiec 2026 r. Banco de España pomimo wcześniejszych, majowych rozważań nie zdecydował się wprowadzić dodatkowych ograniczeń związanych z udzielaniem kredytów. Bank w Hiszpanii uznał, że obecna sytuacja na rynku nie wymaga wprowadzenia dodatkowych regulacji związanych z ograniczeniem maksymalnej wartości wskaźnika LTV, ponieważ mogłoby to nieść negatywne konsekwencje dla młodych nabywców.
