Podatek od nieruchomości, majątku i ITSGF w Hiszpanii. Jakie są obowiązki nierezydentów? [ANALIZA PRAWNA]

Początek roku to również moment, w którym warto zwrócić uwagę na kwestie podatkowe i odpowiednio zaplanować rozliczenia za dany rok. W analizie prawnej, przygotowanej przez kancelarię LTA (Łukasz Tkaczyk & Asociados), przeczytacie m.in. o podatku majątkowym – Impuesto sobre el Patrimonio, jak również o Tymczasowym Podatku Solidarnościowym dla Dużych Majątków, czyli Impuesto Temporal de Solidaridad a las Grandes Fortunas.

Jakie podatki dotyczą nierezydentów posiadających nieruchomości w Hiszpanii?

Podatek dla nierezydentów posiadających nieruchomość w Hiszpanii (tzw. IRNR – Impuesto sobre la Renta de No Residentes)

Dotyczy osób fizycznych i firm, które nie są rezydentami podatkowymi w Hiszpanii, ale posiadają tam nieruchomość (mieszkanie, dom, lokal, działkę).

1) Jeśli nieruchomość nie jest wynajmowana (użytek własny): Hiszpania nalicza tzw. „dochód imputowany” (renta imputada) – fikcyjny „dochód” – wynikający z samego faktu posiadania nieruchomości. Podstawą naliczania bazy tego podatku jest część valor catastral (wartości katastralnej z IBI): 2% valor catastral, albo 1,1%, jeśli valor catastral było aktualizowane w ostatnich 10 latach (stosuje się niższą stawkę). Stawka podatku IRNR to 19% dla rezydentów UE/EOG i 24% dla pozostałych. Termin składania deklaracji (na formularzu 210): co do zasady za rok poprzedni, zwykle do 31 grudnia roku następnego.

2) Jeśli nieruchomość jest wynajmowana: płaci się IRNR od dochodu z najmu, który jest podstawą naliczania bazy podatkowej. Rezydenci UE/EOG mogą odliczać uzasadnione koszty związane z najmem (np. odsetki, wspólnota, ubezpieczenie, remonty, amortyzacja – w granicach przyjętych zasad). Pozostali płacą od przychodu brutto. Obowiązujące stawki są identyczne jak w pkt 1: 19% dla obywateli UE/EOG i 24% dla pozostałych.

3) Jeśli nieruchomość jest wynajmowana tylko w pewnej części roku: w takiej sytuacji, de facto powinno się – co do zasady – złożyć dwie odrębne deklaracje proporcjonalnie do terminów użycia nieruchomości na użytek własny i komercyjnie.

Podatek IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles), czyli podatek od nieruchomości

Niezależnie od IRNR, właściciel nieruchomości płaci co roku IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles). To podatek „od posiadania”, nie od dochodu, płacony corocznie do gminy. Naliczany jest na podstawie valor catastral (wartości katastralnej), a stawka – zwykle od ok. 0,4% do 1,3% – zależy od konkretnej gminy. Obowiązek zapłaty ciąży na właścicielu nieruchomości według stanu na 1 stycznia danego roku i jest niezależny od innych podatków, takich jak IRNR czy podatek majątkowy.

Na czym polega podatek majątkowy w Hiszpanii (Impuesto sobre el Patrimonio) i kogo obejmuje?

Kontrole, realizowane przez hiszpańskie organy administracji skarbowej, obejmują w szczególności nierezydentów posiadających nieruchomości na terytorium Hiszpanii, którzy co prawda dotychczas wywiązywali się z obowiązku składania corocznych deklaracji z tytułu podatku dochodowego od nierezydentów (formularz 210), wynikającego z przypisanych dochodów z tych nieruchomości, jednak nie zwracali szczególnej uwagi na progi podatkowe lub możliwość występowania innych zobowiązań podatkowych.

Jak wskazują eksperci kancelarii Łukasz Tkaczyk & Asociados, podatek majątkowy to hiszpańska danina państwowa, której celem jest opodatkowanie wartości netto majątku osoby fizycznej na dzień 31 grudnia każdego roku. W przypadku nierezydentów podatek ten obowiązuje na zasadzie „obowiązku rzeczywistego”, czyli obejmuje wyłącznie aktywa zlokalizowane w Hiszpanii – m.in. nieruchomości, środki na rachunkach bankowych, inwestycje finansowe czy udziały w spółkach.

Podstawowe zasady wynikające z ustawy to:

• kwota wolna od podatku: 700 000 euro,
• zwolnienia: m.in. dla aktywów i praw związanych z działalnością gospodarczą prowadzoną w Hiszpanii,
• stawka: progresywna – od 0,2% do 3,5% – zależna od wspólnoty autonomicznej.

Warto podkreślić, że polityka podatkowa w tym zakresie jest mocno zróżnicowana – zależnie od wspólnoty autonomicznej. Niektóre regiony, jak Andaluzja czy Madryt, wprowadziły 100% bonifikatę od podatku majątkowego, aby przyciągnąć inwestycje. W praktyce oznacza to, że podatek ten nie jest stosowany w Madrycie (od 2015 r. w przypadku nierezydentów) oraz w Andaluzji (od 2022 r.) – pod warunkiem, że nie podlegają innym, nadrzędnym przepisom.

Czym jest Tymczasowy Podatek Solidarnościowy dla Dużych Majątków (ITSGF)i dlaczego został wprowadzony?

Aby zniwelować wpływ bonifikat, stosowanych przez część wspólnot autonomicznych, w 2022 r. rząd ustanowił na szczeblu centralnym Tymczasowy Podatek Solidarnościowy dla Dużych Majątków (ITSGF). Ma on charakter „obowiązku rzeczywistego” i dotyczy osób fizycznych, których majątek netto w Hiszpanii przekracza 3 000 000 euro na dzień 31 grudnia każdego roku, choć – podobnie jak w przypadku podatku majątkowego – obowiązuje kwota wolna: 700 000 euro, co sprawia, iż rzeczywista wartość dóbr rzeczywistych (nieruchomości, akcje, lokaty, depozyty, konta bankowe, etc.) w Hiszpanii przekracza 3 700 000 euro.

Początkowo planowany na lata 2022-2023, podatek został przedłużony na czas nieokreślony od 2024 r., aż do kompleksowej reformy systemu opodatkowania majątku.

Podstawowe zasady:

• zakres: majątek w Hiszpanii o wartości powyżej 3 mln euro,
• stawka: progresywna – od 1,7% do 3,5%,
• deklaracja: formularz 718 – składany wyłącznie online w terminie od 1 do 31 lipca.

Jak opodatkowani są polscy inwestorzy i osoby objęte ustawą Beckhama?

Osoby objęte preferencyjnym systemem podatkowym dla cudzoziemców, którzy przeprowadzają się w związku z pracą do Hiszpanii (tzw. ustawa Beckhama), rozliczają się na podstawie podatku dochodowego od nierezydentów (IRNR). Tym samym podlegają wyłącznie „obowiązkowi rzeczywistemu” – zarówno w odniesieniu do podatku majątkowego (IP), jak i Tymczasowego Podatku Solidarnościowego dla Dużych Majątków (ITSGF) – wyłącznie od majątku zlokalizowanego w Hiszpanii – przez okres obowiązywania tych podatków. Oznacza to, że płacą podatek wyłącznie od majątku znajdującego się w Hiszpanii, bez względu na majątek za granicą.

Dla pozostałych nierezydentów (nieobjętych ustawą Beckhama), kwestie opodatkowania IP oraz ITSGF mogą podlegać postanowieniom umów o unikaniu podwójnego opodatkowania (CDI) – zawartych przez Hiszpanię z innymi państwami. W przypadku Polski i Hiszpanii umowa taka nie wymienia zarówno podatku majątkowego (IP), jak i Tymczasowego Podatku Solidarnościowego (ITSGF). Oznacza to, że polscy właściciele nieruchomości (nierezydenci) w Hiszpanii bez wyjątku podlegają powyżej omawianym zasadom. Co więcej, opodatkowaniu podlegają również udziały w spółkach, których aktywa składają się w ponad 50% z nieruchomości położonych w Hiszpanii.

Jakie są najczęstsze błędy i ryzyka podatkowe przy inwestowaniu w nieruchomości w Hiszpanii?

Kontrole i konieczność planowania podatkowego

Ostatnie kampanie kontrolne hiszpańskiej Agencji Podatkowej pokazują, że właściciele nieruchomości – szczególnie nierezydenci – powinni dokonać rzetelnej analizy swojej sytuacji podatkowej. Wczesne zaplanowanie rozliczeń (najlepiej przed rozpoczęciem inwestowania w Hiszpanii lub na jego początkowym etapie) pozwala zidentyfikować ryzyka, zoptymalizować obciążenia oraz uniknąć kosztownych niespodzianek.

Kancelaria Łukasz Tkaczyk & Asociados, specjalizująca się w doradztwie dla polskich inwestorów w Hiszpanii, oferuje indywidualną analizę sytuacji podatkowej oraz doradztwo w tym zakresie – zarówno w prostych przypadkach osobistego posiadania nieruchomości, jak i w ramach złożonych struktur spółek międzynarodowych.

Kontakt z doradcą podatkowym przed końcem roku podatkowego może oszczędzić wiele problemów, a w obecnych realiach jest wręcz koniecznością.

Poważne niebezpieczeństwa podatkowe modnych aktualnie modeli inwestycyjnych

Eksperci podatkowi Kancelarii LTA przestrzegają przed modnym w ostatnim czasie modelem inwestycyjnym, opartym na cesji praw do zakupu nieruchomości. W praktyce schemat wygląda następująco: inwestor rezerwuje lokal „na planie”, podpisuje umowę przedwstępną, czeka kilkanaście miesięcy (aż inwestycja jest niemal gotowa do odbioru), a następnie odsprzedaje innemu podmiotowi prawo do nabycia nieruchomości.

W teorii – przy obserwowanym w wielu turystycznych regionach Hiszpanii wzroście cen – model ten może sprawiać wrażenie prostego sposobu na zarobek. W praktyce jednak często opiera się na niefachowym doradztwie i błędnej interpretacji przepisów podatkowych. Od cesji co do zasady należny jest bowiem podatek ITP – od „przeniesienia majątku” (jego stawka zależy od regionu, ale zasadniczo waha się od 7 do 10%), a organy podatkowe przyjmują wykładnię, zgodnie z którą podatek liczy się od „rzeczy” (wartości nieruchomości), a nie od samego „prawa” (wartości umowy przedwstępnej). Oznacza to, że podstawą opodatkowania jest cena nieruchomości, a nie jedynie kwoty wpłacone dotychczas przez cedenta.

W odpowiedzi na ten problem niektórzy doradcy proponują rozwiązania mające na celu „ominięcie” ITP – na przykład zakładanie spółki celowej pod jedną nieruchomość i następnie sprzedaż udziałów w takiej spółce zamiast cesji. Taka konstrukcja jest poważnie narażona na zarzut „simulación del negocio jurídico”, czyli pozorności (symulacji) czynności prawnej w rozumieniu prawa hiszpańskiego.

Chodzi o sytuację, w której formalnie dokonuje się jednej czynności (sprzedaż udziałów w spółce), podczas gdy jej rzeczywistym i jedynym celem jest obejście prawa i faktyczne przeniesienie praw do sprzedaży konkretnego apartamentu. Spółka nie prowadzi bowiem żadnej realnej działalności gospodarczej, a jej istnienie ma charakter wyłącznie instrumentalny. Tego rodzaju konstrukcje są w Hiszpanii kwestionowane na podstawie:

• art. 1275 i 1276 Código Civil (czynności pozbawione rzeczywistej, zgodnej z prawem przyczyny oraz domniemanie istnienia „causa”),

•  w powiązaniu z art. 6.4 Código Civil (zakaz obejścia prawa – fraude de ley),

•  oraz ugruntowanego orzecznictwa sądów hiszpańskich, które konsekwentnie uznają czynności symulowane za nieważne lub nieskuteczne.

Dodatkowo model ten całkowicie pomija praktyczne i prawne znaczenie procedur AML/KYC (przeciwdziałania praniu pieniędzy). W przypadku nowo utworzonych spółek beneficjenci rzeczywiści są szczegółowo weryfikowani, a każda ich zmiana uruchamia ponowną analizę zgodności. W konsekwencji deweloper nie ma żadnego obowiązku utrzymywania w mocy rezerwacji, jeżeli dojdzie do zmiany beneficjenta rzeczywistego spółki, niezależnie od wcześniejszych ustaleń.

Podsumowując, jest to model, który można jednoznacznie ocenić jako prowizoryczny, nieprofesjonalny i niekompletny, generujący nieuzasadnione dodatkowe koszty oraz obarczony bardzo wysokim ryzykiem prawnym, podatkowym i regulacyjnym – bez realnych korzyści dla stron transakcji, zarazem z jednoznacznymi korzyściami dla obsługujących taką transakcję.

Podatki od nieruchomości w Hiszpanii: jak uniknąć problemów?

Na koniec warto podkreślić, że większość modeli posiadania i korzystania z nieruchomości czy innego rodzaju majątku w Hiszpanii da się legalnie zoptymalizować – tak, aby nie „obchodzić” przepisów i nie narażać właściciela ani kontrahentów na niepotrzebne ryzyka. Kluczowe jest dobranie struktury do realnej sytuacji i celu inwestycji. W praktyce najlepiej działa podejście: pełna transparentność i dobrze udokumentowane źródła i przepływy oraz konsultacja z doradcą podatkowym – wtedy da się zaplanować rozwiązanie bezpieczne i przewidywalne kosztowo.

Warto też pamiętać, że organy skarbowe w Hiszpanii często nie reagują „od razu” – kontrola albo wezwanie może pojawić się dopiero po czasie, kiedy narosną spore zaległości. Jeżeli sprawa nie zostanie uregulowana dobrowolnie, może wejść w etap egzekucyjny (procedimiento de apremio), gdzie poza samym podatkiem dochodzą jeszcze odsetki za zwłokę oraz dodatkowe recargos (w praktyce nawet do 20% w standardowym „apremio”, zależnie od momentu zapłaty).

Co istotne, w przypadku stwierdzenia naruszeń po stronie podatnika kary administracyjne mogą – przy kwalifikacji jako najpoważniejsze naruszenia – sięgać nawet 150% kwoty niezapłaconego podatku, dodatkowo ponad odsetki. Mówimy więc o wyjątkowo „agresywnych” normatywach podatkowych, których lepiej nie lekceważyć.