Marbella tworzy nowe możliwości inwestycyjne. Celem jest zagospodarowanie „porzuconych” nieruchomości

Rada Miasta w Marbelli wprowadza jedne z najważniejszych przepisów na przestrzeni ostatnich lat, dotyczące nieruchomości, które dotąd pozostawały niezagospodarowane. Rozporządzenie RMSER daje miastu nowe możliwości – począwszy od przymusowego zagospodarowania lub sprzedaży, po możliwość przejęcia inwestycji. Dla inwestorów oznacza to pojawienie się nowych nieruchomości w topowych lokalizacjach o wysokim potencjale inwestycyjnym.

Czym jest rozporządzenie RMSER, dotyczące nieruchomości w Marbelli?

El Registro Municipal de Solares y Edificaciones Ruinosas  (RMSER), czyli Miejski Rejestr Działek i Budynków do Rewitalizacji oraz Budynków Zniszczonych (Ruiny),ma charakter administracyjny – zarządzany na szczeblu miejskim. Powstał w ramach realizacji andaluzyjskiej ustawy o planowaniu przestrzennym i wszedł w życie w kwietniu 2026 r., aby egzekwować od właścicieli gruntów i nieruchomości obowiązki urbanistyczne w zakresie budownictwa oraz konserwacji.

Celem sporządzenia rejestru RMSER ma być wyeliminowanie problemów, wynikających z obecności pustostanów. Przepisy wyodrębniają kilka kategorii nieruchomości:

1. Działki oraz nieruchomości, których proces budowy został przerwany. Dotyczy to inwestycji rozpoczętych, a następnie porzuconych lub zawieszonych na nieokreślony czas. Po wpisaniu nieruchomości do rejestru RMSER właściciel ma obowiązek, w terminie roku od dnia dokonania wpisu, uzyskać wymagane pozwolenie na budowę oraz wznowić proces inwestycyjny – zgodnie z obowiązującymi przepisami, dostosować projekt do obowiązujących przepisów lub przeprowadzić rozbiórkę.  
2. Niezabudowane działki miejskie, które powinny zostać zagospodarowane. Po wpisaniu do rejestru, właściciel jest zobligowany do rozpoczęcia budowy w ciągu roku.
3. Nieruchomości w złym stanie technicznym, budynki opuszczone lub niespełniające standardów i warunków bezpieczeństwa, umożliwiających użytkowanie. Właściciel musi uzyskać nowe pozwolenie, przeprowadzić pełną renowację lub rozbiórkę i ponowną zabudowę (jeżeli przepisy na to pozwalają).  

Praktyczne skutki wprowadzenia rejestru RMSER w Marbelli

Dzięki nowym przepisom, Marbella może wywierać presję na właścicieli niezagospodarowanych nieruchomości, aby ci dopełnili obowiązku konserwacji lub/i budowy. Tym samym miasto ma możliwość ochrony nieruchomości przed całkowitym zniszczeniem lub opustoszeniem i spowodowaniem, że cenne tereny staną się nieużytkami.

Rozporządzenie przewiduje określone konsekwencje dla właścicieli niezagospodarowanego w odpowiedni sposób terenu – wynikające z rodzaju nieruchomości i okoliczności prawnych.

Projekty, które zostały wstrzymane lub niedokończone, nie mogą pozostawać w zawieszeniu na czas nieokreślony. Właściciel musi w takiej sytuacji uregulować sytuację prawną nieruchomości i ubiegać się o nowe pozwolenie na budowę lub – jeżeli jest to niemożliwe – może zostać zobowiązany do dokonania rozbiórki. Okres, jaki przewiduje rozporządzenie na realizację tego obowiązku, wynosi rok od momentu daty zawiadomienia.

W przypadku niszczejących nieruchomości, właściciel – oprócz obowiązku ich zabezpieczenia – w ciągu roku powinien wybrać: pomiędzy dokonaniem całkowitej renowacji lub rozbiórki budynku.

W sytuacji niezastosowania się do przepisów przez właściciela niszczejącego budynku, rozporządzenie zastrzega radzie miasta prawo do interwencji. W takich sytuacjach ma ona prawo do zastosowania zasady wykonania zastępczego tzw. „ejecución por sustitución”, polegającej na zrealizowaniu projektu przez urząd miasta lub upoważniony podmiot trzeci. Koszty obciążają wówczas właściciela nieruchomości, a jeżeli ten nie jest w stanie ich pokryć, to postępowanie może zakończyć się przymusową sprzedażą.

Nowe możliwości inwestycyjne w Marbelli

Niektórzy właściciele niedokończonych nieruchomości lub niezagospodarowanych gruntów, zamiast poświęcania czasu na dostosowanie się do przepisów, z pewnością zdecydują się sprzedać nieruchomość. Stwarza to okazję pojawienia się na rynku nowych ofert. Jednak przed zakupem należy zapoznać się ze stanem prawnym nieruchomości lub gruntu oraz lokalnymi przepisami, obowiązującymi w Marbelli.

W takich przypadkach warto skorzystać ze wsparcia doświadczonego agenta i kancelarii prawnej, doskonale znających specyfikę rynku nieruchomości w Andaluzji, którzy – dzięki swojemu wieloletniemu doświadczeniu – będą w stanie wskazać nieruchomości o największym potencjale. Nowe regulacje mogą bowiem zwiększyć podaż atrakcyjnych nieruchomości – w tym w najbardziej pożądanych dzielnicach Marbelli. Tym samym zmierza ona w kierunku bardziej kontrolowanego środowiska miejskiego i rozwoju urbanistyki.

Na co należy zwracać uwagę przy zakupie nieruchomości „z przeszłością”?

Kupujący powinien przede wszystkim sprawdzić status działki w rejestrze gruntów oraz to, jaki status zagospodarowania urbanistycznego ma ona w planach zagospodarowania przestrzennego. Należy sprawdzić także stan prawny i to, czy nieruchomość posiada jakieś otwarte sprawy, np. postępowania spadkowe, nakazy dotyczące technicznych zasad budowy lub czy ma status chroniony.

Każdy zainteresowany zakupem działki lub nieruchomości powinien także skorzystać ze wsparcia agenta nieruchomości, kancelarii prawnej oraz usług architekta, aby określić stan prawny i techniczny budynku oraz potencjalne koszty inwestycji.

FAQ